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杭州房地产规划设计建议书 本文简介：杭州房地产规划设计建议书一、规划的自然条件金庆公寓地处杭州房地产一类地段，南临青春路，东依东河，地理位置十分优越。周边市政配套齐全，交通便利。南向有老干部活动中心可以摭挡灰尘和噪音，使小区闹中取静。金庆公寓可以说是市中心的一块风水宝地。但由于金庆公寓地形狭长，规划红线面积只有5784m2，因而规划设
杭州房地产规划设计建议书 本文内容：
杭州房地产规划设计建议书
一、
规划的自然条件
金庆公寓地处杭州房地产一类地段，南临青春路，东依东河，地理位置十分优越。周边市政配套齐全，交通便利。南向有老干部活动中心可以摭挡灰尘和噪音，使小区闹中取静。金庆公寓可以说是市中心的一块风水宝地。但由于金庆公寓地形狭长，规划红线面积只有5784m2，因而规划设计上迥旋余地不大。若规划不当很容易造成兵营式的呆板格局。
二、
规划的市场条件
我们无法脱离市场现实，孤立的对一个小区进行规划设计。在杭州房地产市场颇为成熟的今天，许多较大规模的小区已经在规划上有了长足的进步。它们带给后继者的压力与日俱增，但给我们的借鉴和启示也能够帮助我们尽量避免出错。
纵观杭城各类小型楼盘，特别是市中心的一些楼盘，大多还不能突破兵营式的整体格局，这既是因为地价、造价、地形等客观因素所决定，也和开发商的主观因素密切相关。但市中心的这种规划现状，也为物资房产在金庆公寓的实际规划中，提供了一种突破的基础。
三、规划的中心思想
在“以人为本”已经快被人唱滥的今天，真正能为消费者周全考虑的开发商实在是不多的。在当今以散户消费为主的房地产市场中，开发商无论自觉或不自觉，只有做到为消费者考虑得越多，才能让消费者考虑你越多。金庆公寓的规划思想，应该从真正的以人为本，以家为本的观念出发，实实在在多考虑一些购房者的感受，多考虑客户的舒适度和切身利益。
金庆公寓规划的中心思想就是要建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化优美的住宅小区。而且规划必须兼顾户型的设计，建筑风格的协调一致，公建配套的设置，与自然环境和协统一，与市场现状的对立和统一，契合未来发展潮流等因素。我们在规划阶段考虑得越是周密和细致，今后面对消费时所遇到的障碍就会越少。
四、规划的基本内容
1、
基本布局
最南为条式住宅，中间为四幢点式，北边也为条式住宅。（E）与（F）之间、（A）与（C）之间设置商业用房，商业用房下面设汽车库。入口设在（E）南侧和（C）北侧。出口设在（A）南侧和（F）北侧。大门设在（C）与（E）之间。这种在布局的优势在于：
（1）
打破传统的兵营式排列布局。创造良好的视觉效果。
（2）
增大容积率，降低总楼层数，同时兼顾楼与楼的间距比例。
（3）
市中心点式住宅极少，因而会给人以耳目一新的感觉。
（4）
给道路留出自然空间，降低建筑成本。
（5）
真正做到人车分流。
（6）
为做好户型奠定了极为良好的基础。
（7）
楼层数为六层，层高便可设计成3米，并为建造部分高厅，错层创造了有利的条件。
2、
对称性
金庆公寓这种布局可造成南北对称，东西对称。合理的对称可以产生严谨、尊贵的形式语言。条式的稳重大方与点式的清新明快，构成金庆公寓独具美感的建筑韵律。从造物主给万物的统领——人的对称性来追朔根源，我们应该可以感悟到适度的对称符合自然界的美学原理，能够更好适应人的感观和生理需求。金庆公寓的对称性还造成一个很大的优势：中间的点式既可以消除整排单一建筑带给人们的压迫感和闭塞感，又给通风和采光建立了良好的自然条件。
3、
均好性
对于大的住宅小区来说，均好性原则尤为重要。如果一个小区只是某一局部特别的好，那这种规划肯定会对今后的销售产生不利的影响。规模小的楼盘均好性较难处理，但作用却是相当重要的。金庆公寓的规划实际上分成南北两个区域。各自以一幢条式和两幢点式形成一个组团。如果在两个组团中各自配置一块具有特色的绿地。那么相对每一幢的业主来说，都就近拥有一个休闲、观赏、交往的邻里空间，显得亲切而自然。
除了位置、绿化的均好之外，户型的均好犹为重要，按照现在的规划，金庆公寓的户型除了大小有所区分之外，户型的好坏差异性很小。由于条式户型是边套容易做，中间套难做。但金庆公寓由于规划成小进深，大面宽的三间朝南格局，条式住宅的户型反而是整个小区中最好的。而点式由于一梯两户三面采光。除了主卧带暗厕外，亦可做到全明设计，户型自然也是一流的。户型的均好将会成为金庆公寓畅销最重要的因素之一。
4、
交流性
现代成功人士工作繁忙，生活压力巨大。无形中造成人与人之间的冷漠与隔阂。在小区规划中需要充分考虑人与人交流的空间和环境设计。应该通过现代化的设计手段，把户外空间设计成多层次、多式样的人际交流空间，使人在视觉上赏心悦目的同时，还为人们提供游戏、散步、交流等活动场所。使人们不仅在生活上感到悠闲舒适，更在精神上得到放松和满足。
5、
流畅性
规划的流畅性应该体现在道路的经济与便捷；绿化、住宅、环境之间的有机融合；小区平面与立面的相互协调。流畅对于对称布局的严谨能够起到良好的调节作用。规划的流畅性能够使小区总体布局中道路系统、绿化系统、住宅系统、环境系统以及各围合部分相互渗透、相互依存，使小区在平面上、立面上融为一体。能让小区更具观赏性，使用更为舒适和便利。
6、
环保性
随着人们生活水平的不断提高，人们的环保意识也在逐步提高。对于金庆公寓这样一个市中心较为高档的楼盘，环保的重要性更不言而喻。小区的车库设置要求占总户数50%的比重。而汽车排放的废气和噪音将成为小区的主要污染源。现在的规划车库设在商场下面。入口设在小区大门两侧，出口设在西南和西北角。对整个小区的影响是很小的。为了更进一步减少噪音，可考虑在车库内设置隔音墙。
五、
人性的规划
规划的灵魂是以人为本。那么规划中一切以人的需求和感受为出发点，是规划成败的关键。
（1）
室外空间尺度
从建筑理论上讲，亲切怡人的尺度和空间，会给人愉悦和美感。
建筑尺度的把握是规划设计的重要部分。道路的大小、楼间距、层高、单元入口的外廓和大小、窗的高低和大小、立面的层次和变化、天际线的起伏与变幻，都需要在整体规划时就加以重视。
（2）
因人而宜
建筑的最主要功能是居住功能，如果在规划时忽略了建筑所承载的主体——人，那样规划就会失去方向。对于人的考虑，应该从居住区的社会基本单位家庭入手考虑。对于家庭中的成员，不外乎男和女，老人和小孩。对于一个优秀的规划方案而言，适度偏重于对小孩、女性和老人的考虑和关怀，会使整体规划更具人性化，也更容易被人们所接受。
（3）
由内而外的设计观念
如果先从经济效益出发，规定容积率和建筑尺寸，再来设计户型，就很难使户型尽善尽美，符和人们对日常生活的各种要求。优秀的规划应该从人们的生活水平出发，以满足居住的舒适性和便利性为己任，让整体规划来适应最佳户型的设计思路。在这个过程中适度对户型进行调整而使规划更加完美。这种由内而外的设计理念是一个楼盘能否被市场接受极为重要的因素之一。
（4）
营造家的氛围
在现代钢筋混凝土的丛林里，一个温暖的家对于人的事业、心情、信心的影响力是巨大的。在我们的规划中，如何从建筑的平面布局、建筑风格、外观、环境与配套、日常生活细微之处去努力营造家的氛围，用建筑语言去诉求一种对人性的呵护和理解，是能否获得消费者青睐的重要内容。现实生活中每一个人都有软弱和需要关心的时候。如果住宅在规划阶段就能全面的注重对人性弱点的关爱，让建筑成为人性的空间化而存在。今后的销售便会成为多余的问题。
六、
建筑风格
建筑风格可以体现一个楼盘的品味和档次。一个建筑风格鲜明而独特的楼盘，就会象一张漂亮的脸一样，给人留下美好深刻的印象。
杭城的楼盘建筑风格很有特色的不多，欧式较有代表性的可以说是南都德加公寓，而中式较有代表性的是白荡海人家和柳莺苑。杭城楼盘的风格总体上以欧式居多，但大多数都属抄袭之作，风格模糊。
市中心的房产中式风格的几乎没有，金庆公寓以一种纯中式的风格应该比较合适，原因是：
1、
与周边环境非常融合，金庆公寓就位于东河西岸，做成中式风格，与东河小桥流水的意境非常吻合。粉墙黛瓦与小桥流水，自然而然就会组合成一种江南民居的古韵和纯净朴实的意象。
2、
本身杭城中式风格的住宅就凤毛麟角，市中心就更少了，物以稀为贵。金庆公寓以一种清晰而醒目的纯中式风格出现在市场中，势必引起公众的特别关注。这样既使本身形象能够与众不同；又能取得一定的轰动效应，更容易在消费者心目中留下深刻的印象。
七、
道路交通
将汽车入口设在大门口，可以有效地实行人车分流，使小区能够相对安静和安全。而且汽车一旦不进入小区，小区内部的道路只要符合消防要求，便可适当缩小道路宽度、减少道路占地面积，多为绿地腾出空间。
两个组团应以中间集中绿化为主，入户的道路就建在房屋周边。绿地中央可铺设一些艺术小径，既增加美感，又方便住户进出。
八、
绿化
绿化对于一个小区来说是十分重要的。而且事实已经证明绿化投入与产出的比例为1：5，这点在万科房产的开发建设过程中已经得到了很好的证明。绿色作为生命的象征，是都市人内心深处的渴望。而绿化在规划、设计上、配置上的好坏，会使绿化的效果大相径庭。对一个不负责任的开发商来说，绿化是敷衍，而对于一个有责任心的开发商来说，绿化是艺术，是对人性重视关爱的重要表达方式。绿化同规划是一种有机的组合，规划得当有利于绿化的进行，而优美的绿化会使规划看上去更为合理和出类拔萃。
绿化的设计应该请园林专家会同设计院同步进行。绿化的实施应该由设计专家现场督阵。如果让民工按图施工，永远达不到一种艺术的境界。
篇2：扬州市城市商业网点专项规划服务建议书
扬州市城市商业网点专项规划服务建议书 本文关键词：扬州市，建议书，网点，专项规划，商业
扬州市城市商业网点专项规划服务建议书 本文简介：扬州市城市商业网点专项规划服务建议书一、扬州市城市规划编制研究中心简介扬州市城市规划编制研究中心（以下简称“扬州编研中心”）成立于2006年，是扬州市规划局下属的事业单位，具有城市规划设计乙级资质。现有城市规划、建筑设计、景观规划、项目策划、信息技术、经营管理等全职专业技术人员33人，博士1名，硕士
扬州市城市商业网点专项规划服务建议书 本文内容：
扬州市城市商业网点专项规划
服务建议书
一、扬州市城市规划编制研究中心简介
扬州市城市规划编制研究中心（以下简称“扬州编研中心”）成立于2006年，是扬州市规划局下属的事业单位，具有城市规划设计乙级资质。现有城市规划、建筑设计、景观规划、项目策划、信息技术、经营管理等全职专业技术人员33人，博士1名，硕士8名，本科20名；其中高级规划师2名，高级工程师1名，国家注册规划师4名，注册建筑师1名。
扬州市编研中心主要承担扬州市委市政府、扬州市规划局下达的科研课题、城市规划研究和规划编制等工作；承接设计任务的范围涉及城市发展战略研究、区域城镇体系规划、城镇总体规划、村镇规划、历史文化遗产保护规划、控制性详细规划、城市设计、建筑设计、交通规划、交通影响评价、居住区规划与设计、日照分析评价、地形图服务、城市建设项目策划与咨询、城市地理信息系统开发等各类规划设计和咨询项目。
扬州市编研中心自成立之初就十分注重规划成果质量的提高，先后与同济规划院、扬州大学、江苏省交通规划设计院有限责任公司、南京市城市与交通规划设计研究院有限公司等国内知名城市规划设计研究机构合作，完成多项规划项目，取得良好的行业口碑。近几年来完成了两百多项规划设计和科研项目，其中获得了市级奖10余项，获得省级奖2项。
二、资质及事业单位法人证书
三、近年主要作品及获奖情况
1.论文及课题研究
《彰显特色，对接共赢》
（获2007年度扬州市社科联社会科学研究重点课题一等奖）
《扬州历史文化遗产的保护、改造与更新》
（获2007年度扬州社科联社会课题研究三等奖）
《彰显扬州特色，构建秀美名城》
（获2008年科学协会优秀课题奖）
《彰显名城特色，提升城市品质》
（获扬州市哲学社会科学优秀成果决策咨询奖）
《优化空间结构、加快城乡统筹发展》
（市政协2009年度“统筹城乡发展”论坛评比中，被评为优秀论文）
《构建便捷交通、提升城市品质》
《打造精美宜人空间，建设人文精致扬州》
《2010年度扬州经济社会发展蓝皮书》之《扬州城市空间发展战略研究》
2.规划设计
1)战略研究方面
扬州市城市空间发展战略规划
2）总规及概念规划
扬州市城市总体规划（2009-2020）
扬州市近期建设规划
扬州市总体城市设计
扬州东部地区规划研究
宝应县泾河镇总体规划
江都小纪镇总体规划
江都浦头镇总体规划
泰安镇镇域空间布局发展规划
（2009年扬州市二等奖）
瓜洲古镇国际旅游度假区概念规划
（2009年扬州市三等奖）
扬州维扬区甘泉拓展片区概念性总体规划
（2010年扬州市三等奖）
瘦西湖风景区及周边区域整合规划
（2009年扬州市一等奖，江苏省三等奖）
茱萸湾核心景区规划
3）城市设计
扬州国际旅游精品线规划
杨庙镇南片区城市设计
（2010年扬州市一等奖，江苏省二等奖）
江都市城市中心区城市设计（与同济规划院合作）
扬州火车站周边地段城市设计
扬州二道河街区邵庄改造规划
扬州明月湖周边地块城市设计
维扬路城市设计（合作）
四望亭路城市设计（合作）
东关街西段整合规划
扬州市凤凰街区城市设计
4）详细规划
扬州市南门地区修建性详细规划与景观设计（与同济规划院合作）
扬州市紫线规划
E6地块单元控制性详细规划
S8地块单元控制性详细规划
宋夹城修建性详细规划
南空培训中心修建性详细规划
扬州市水利公园规划
扬州殡仪馆修建性详细规划
3.建筑设计
扬州市沿山河管理所建筑方案
扬州市曲江公园会所建筑方案
扬州市西区管委会建筑方案
扬州市漕河凤凰山庄方案
扬州市规划展览馆建筑方案
江都市新都路地块建筑方案
四、项目概况
1、规划背景
从外部环境看，扬州的发展既面临着难得机遇，也存在着严峻挑战。随着区域经济快速发展和经济增长方式的加快转变，长三角地区产业发展和空间布局正在快速调整。长三角地区城市间经济联系更加紧密，资源和要素竞争也更为激烈。面对外部环境的重大变化，市委五届八次全会、九次全会审时度势，提出了建设创新扬州、精致扬州、幸福扬州和发展创新型经济、建设创新型城市的战略决策，对扬州城市发展提出了新的更高的要求。在长三角一体化发展和宁镇扬同城化发展的大趋势、大背景下谋划好扬州城市商业布局，提升扬州城市核心竞争力，促进扬州经济社会创新发展、转型发展和跨越发展，是本次商业网点规划的重要任务。
其次，从内部情况看，原有商业网点规划已经不能适应新时期城市商业快速发展的要求。随着“一体两翼”发展战略、沿江开发战略的实施，城市发展框架迅速拉开，有必要站在新的高度，重新审视城市商业发展的空间结构和功能布局。苏中江都机场、连淮扬镇铁路、京沪高速南延及过江通道、沪陕高速扩容改造工程和宁启铁路复线改造工程等重大基础设施项目的实施，以及宁镇扬城际轨道交通项目的提出，都将对我市经济社会发展、城市商业空间布局产生深远的影响，同时也要求我们在宏观和微观层面做出相应的调整。
相关职能部门决定着手编制新一轮商业网点规划，加快构建指引城市商业长远发展的空间结构和政策框架，为实现扬州城市全面、协调、可持续发展提供有效保障。
2、规划思路
（1）总结以往发展经验，重新审视新的发展环境。
对上一轮《扬州市城市商业网点规划》进行实施评价，评估该规划对于城市商业网点建设的指导作用，是否达到既定发展目标，是否形成扬州特色的商业体系，总结经验教训，指导本轮规划编制。
在回顾与总结的基础上，重新审视区域发展环境。从长三角、宁镇扬、大扬州区域发展着眼，重新审视扬州商业发展的背景、现状、平台、优劣势、自身特色等，建立起扬州特色的可持续的商业网络。
（2）扎实踏勘调研现状，梳理重点影响要素
对扬州商业网点建设的现状进行深入调研，对城市网点进行分区、分业态调研，采取现场踏勘、问卷与座谈、部门协调等多种形式，作为规划编制的基础与依据。
同时对影响扬州商业发展的重点要素进行归纳总结，特别是从城市定位、城市发展战略、居民消费理念、基础设施条件以及电子商务等新技术手段的应用等多方面综合考量。
（3）科学借鉴国内外城市成功经验
多渠道了解、学习、调研国内外城市在商业体系与网点建设方面的成功经验，特别是商业体系构建、特色商业业态、商业环境打造、组织与运营、管理措施等方面，作为本规划编制的参考。
（4）合理制定城市商业网点总体发展目标
以国民经济及社会发展计划为指导，结合扬州城市社会经济发展目标，合理制定城市商业网点总体发展目标，力求做到商业网点的布局与城市结构布局相协调，与城市人口的空间分布相一致，商业网点的数量、规模、业态类型与城市规模和经济社会总体发展水平相适应。包括总量目标、总体目标、控制性指标等。近期为2012年-2015年，远期为2015年-2020年。
（5）商业中心体系规划与主要商业设施规划
在扬州市商业发展定位的基础上，确立扬州商业中心体系建设的原则和目标，明确市级、区级商业中心的位置、规模、服务范围、业态以及建设时序，构建形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的商业体系。
对零售商业、大宗商品交易市场、特色商业街区以及其他商业设施的发展规模、功能、业态、布局进行科学规划。
（6）明确各类物流基地规划布局、功能定位与建设要求
依托机场、火车站、高速公路、港口等交通设施和交通枢纽
3、规划范围与《扬州市城市总体规划（2010～2020年）》的规划区范围基本保持一致，重点是扬州市城市总体规划所确定的中心城区建设用地范围，面积为310平方公里。
五、成果内容
1、扬州市城市商业网点规划文本10套；
2、扬州市城市商业网点规划说明书10套（含A3缩图）；
2、图纸
（1）
规划位置图；
（2）
商业网点现状分布图；
（3）
百货.超市.商业街现状分布图；
（4）
农贸市场现状分布图；
（5）
专业市场现状分布；
（6）
商业网点体系规划；
（7）
农贸市场布点规划；
（8）
专业市场布点规划；
（9）
超市.大型专业店.商业街布局规划；
（10）
物流园区规划；
（11）
宾馆旅游饭店规划图；
3、电子文件1套（成果完成时提供）；
六、时间安排
1、现状调查阶段。从2011年7月上旬开始到2011年8月底结束，
两个
月左右时间。主要工作为制定工作方案、成立组织机构、赴外地学习调研、商业网点现状调查、相关职能部门座谈、公众问卷调查。
2、规划编制阶段。从2011年9月初开始到2011年10月中旬结束，
一个半月左右时间。主要工作为规划图纸的绘制、规划说明书及文本的编撰。
3、征求意见阶段。从2011年10月中旬开始到2011年11月中旬结束，一个月左右时间。主要工作为召开专家评审会、征求各职能部门意见、网上公示征求公众意见。
4、报会审批阶段。从2011年11月中旬开始到2012年2月中旬结束，
三个月左右时间。主要工作为，报市规委会评审，报上级职能部门评审，最终提请市人大审议通过。
七、服务报价
2020年扬州市城区人口为155万人，参照《城市规划设计计费指导意见》收费标准，特大城市（100万人以上）
以60万元为基数，每增加10万人增加5万元
。考虑双方良好的合作基础，，本次规划按照城市单项专业规划计费的50%收取。
本次规划取费：
87.5万50%=43.75万元；
本次规划服务费用共计42万元整。
八、本项目组人员
项目总负责：
盛长元
项目负责人：
蒋献忠
副主任
主要规划人员：
朱向国
一所所长
徐莉君
二所所长
戴广平
规划师
王
琛
规划师
杨
峰
规划师
陆大卫
规划师
石
岩
规划师
陈
晨
建筑师
吴国丰
建筑师
九、质量保证与服务承诺
本中心郑重承诺：扬州市商业网点规划编制将严格进行质量管理，充分体现本中心一贯的产品质量水准和技术创新风格。设计团队由规划领域内各种不同技术专长的专业人员构成，全面配合，共同打造精品。按照项目负责人制度，本项目的负责人将全程参与项目设计。
扬州市城市规划编制研究中心
联系人：陆大卫
MOB：15861325108
TEL：0514-87343261
FAX：0514-87343570
E-MAIL：[email protected]
ADD：扬州市淮海路33号
P.C.：225002
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篇3：深圳地铁商业初步功能规划建议书
深圳地铁商业初步功能规划建议书 本文关键词：建议书，规划，功能，商业，深圳地铁
深圳地铁商业初步功能规划建议书 本文简介：地产江湖www.jsfw8.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！深圳地铁商业初步功能规划建议书一、深圳地铁一期规划概况深圳地铁一期工程包括1号线和4号线的1期工程。1号线一期工程由东接罗湖口岸，西至世界之窗，沿线共设有15个站点；4号线一期工程南接皇岗口岸，北接少年宫，沿线设有5
深圳地铁商业初步功能规划建议书 本文内容：
地产江湖www.jsfw8.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！
深圳地铁商业初步功能规划建议书
一、
深圳地铁一期规划概况
深圳地铁一期工程包括1号线和4号线的1期工程。1号线一期工程由东接罗湖口岸，西至世界之窗，沿线共设有15个站点；4号线一期工程南接皇岗口岸，北接少年宫，沿线设有5个站点。深圳地铁一期工程总造价116亿，车站20座，里程22公里，将于2004年建成。每公里造价5亿多元，预计投入营运后，共有19列、114节车厢，列车总长140米，额定载客1920人，时速80公里，全天运营18个小时，实际发车间隔8～10分钟。
2001年12月27日，深圳市规划委员会审议通过了《深圳市轨道网10年规划》。按照该规划，未来9年，深圳市将投资328亿元，建设约为120公里长的轨道交通。
深圳轨道交通近中期规划完成后，将缓解日益繁重的交通压力。目前深圳小汽车交通发展迅速，专家预计在上下班高峰时间，深圳道路系统很快就会全面饱和。深圳轨道交通近中期规划完成后，深圳形成线路总长超过120公里的轨道网，初步形成结构比较均衡的轨道网。深圳市民今后出行的便捷程度将大大提高，深圳城市土地开发和商业繁荣也将被极大带动。
二、国内主要城市地铁商业发展概述
地铁为人们带来了舒适、方便和安全，它在建设的同时也创造了一些资源，地铁资源的核心是上盖物业和地下商业。在建设地铁站点的同时，统筹考虑上盖物业和地下商业的开发，就可以形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流和客流的集中地，这样可以提高城市的土地和空间资源，并可以对地铁设施加以充分利用，最大程度舒缓地面交通的压力，创造商机增进城市经济繁荣。
地铁是一个固定资产投资的项目，地铁作为固定资产投资是比较大的，深圳地铁一期投资是105亿元，按照政府的带定序数是1：3，应该有3百多个亿的带动效益，如果按照社会的投资效益，是1：5，它应该带动5百多亿元的社会效益。在一期的建设当中，对整个国民经济的带动不是十分突出，因为一期带动的项目是已经建成的区域，在已经建成的区域里，带动关联的产业是十分的有限，对相当的土地资源和房产资源已经出让出去，是在地铁建成之前出让的，所以对项目的直接拉动不是十分明显。但是，未来的地铁通过消费来带动经济增长的后劲潜力是非常大，因此房地产业在一期里面不会能产生整体的效益，但是在一期的零售上面可能回成为深圳发展一个亮点，所以商场今后的经济效应是非常明显的。
下面我们将对香港、上海和广州的地铁商业作一简介，以期对深圳新生的地铁商业提供借鉴。
香港地铁：
香港地铁是世界上运营地铁最成功的城市，是世界上唯一盈利的地铁，盈利的原因就是把地铁上盖物业和地下商业的价值充分的挖掘加以挖掘和升华。香港地铁年盈利27个亿，其中有23个亿是从上盖物业和地下商业上获得，香港地铁赚钱，不是地铁本身赚钱，这就是香港在建地铁的同时，充分利用了地铁资源，也为他们带来效益。香港地铁是上市的，上市的原因主要是依靠上盖物业和地下商业。香港地铁有了上盖物业，有了地下商业，才能盈利，盈利之后才能上市，上市之后，才能够用社会的资金建设地铁，形成了一个运营地铁的良性循环，这就是香港盈利原因。地铁本身也要创造利润，地铁主要目的是增加客流，缓解地面交通压力，另外为了更好的促进地铁资源环境的优化能力，地铁也需要商业化，它需要乘客做支撑，通过整合地铁站点上下、区间商业的商业资源，一方面可为乘客带来生活上的便利，另一方面也可优化地铁综合社会环境，再者，也可为地铁公司创造丰厚的利润空间。
香港地铁自1979年开始运作以来，早已成为香港人生活的一部分。地铁带来人流，人流造就了“时代广场”、“置地广场”、“太古广场”等一大批香港购物天堂。
香港地铁物业旗下四大商场———德福广场、青衣城、杏花新城和绿杨新村，尽管位置并非位于黄金商业区，有的商场甚至位于远郊，但其商铺出租率却保持在100%的水平，年租金收入达7亿港元。
香港地铁商场能保持100%的出租率，笔者认为关键在于对市场研究透彻，定位清晰。青衣城作为香港首个主题商场，以海洋为主题，所有的商铺均按海洋主题进行设计，概念新颖，设计妥贴，轻易获取了广大香港市民的芳心。随后，德福广场和杏花新城分别注入时尚阳光及浪漫欧陆为主题，成为香港消费潮流。
香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法：“只租不售”。这样做为的是拥有绝对话事权，更有利于商场经营。香港不少开发商自进入地铁上盖商业投资开始，就将其定位为长线投资，落成后商场每月的租金回报，只需高于同期的银行利率，利润就被认可。
对于租户，香港地铁物业还引入了优质服务计划，即邀请顾客对租户进行服务评审，每季度公布一次评分结果，评分较高的商户将在续约时给予好的位置，而评分低的客户下次将不予续约，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。
香港地铁沿线的大型商场每到5至10年就会来一次彻底的停业翻新，过时的项目被操盘手毫不客气地清出场，再重新寻找一些代表潮流的商家进场经营。
综上所述，只租不售，统筹安排是香港地铁商业成功的关键。
广州地铁：
2001年广州地铁在商贸方面的收入是1200万元，2002年的商贸收入是1700万元，预计今年还将以20%-30%的幅度增长。
随着地铁二号线的开通，广州地铁已经转变了原来仅是市政工程的概念，逐渐走向搭建商业物业利润的时代。
从广州地铁公司有规划将连锁便利店、洗衣店和冲印店等引进二号线，到房地产商开发楼盘上大打“地铁上盖物业”的概念，都在向人们透露地铁沿线物业潜在的无限商机。
“地铁商机”最好的诠释就是，地铁的开通会带来人流，充足的人流就直接解决了商业选址需要考虑的客流量的问题。据统计，目前广州一号线的客流量达到18万人次，刚开通的二号线在元旦期间的客流量也有7.2万人次。
天河城和中华广场目前人流量的膨胀无不与地铁引发的人流相关。据统计，天河城目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者。而调查显示，这些消费者到达天河城的方式，大多数是通过地铁。
据地铁公司的报告，预计到2010年，仅三号线的日客流量达40万人次，整个广州市轨道交通网的客流届时将达到每天180万人次。
其实“人流效应”带来的“收入效应”在广州地铁一号线中已有所体现。开发商贸“大物业”的概念已进入了广州地铁公司发展的议程中。如在公园前站的人民广场开发占地1万平方米的四层地下大型商场；在2号线与3号线交汇的客村站，开发一条大型的地下商业步行街；在黄沙站，计划与香港的和黄集团共同开发占地3.2万平方米的地下商厦。
虽然地铁商业商机无限，但是如果不加以统筹运作，协调安排，只重视短期利益效果，也会带来一定风险。
来自广州中原地产的分析显示，广州一号线上的火车东战、公元前站、体育西站和芳村站等地的商业经营就值得商榷。
火车东站上盖商业物业主要有中泰百盛、美食街和天誉花园的一、二期商铺。当初百盛进驻中泰就是打着口岸经济概念，结果自2001年1月19日开业来，人流量并不如人意。
与此景况相同的，还有体育西路的天河服装皮具城、公元前站负二层的时尚在线和中旅商业城等。
如把百货公司建在火车站旁，一方面出站的顾客都急于回家，不能吸引过客，另一方面，城里的顾客又觉得到地铁总站太远，于是，在周围没有太多固定的居民消费群下，中泰百盛很难搭建口岸经济的概念。而体育西路、公元前站和芳村站的商业也因为没有明显的经营特色导致知名度不高，甚至有人提出公元前站的中旅商业城更适合发展酒店而不是商业。
据了解，当初广州兴建的地铁一号线完全属于政府的市政工程，主要是为了解决交通问题，并没有很好把铁线路与城市的商业布局结合起来。
环市路就是明显的例子。在一号线地铁还没开通前，环市路是广州的集大量写字楼位置以及商业的CBD(中央商务区)中心。但是，随着地铁一号线开通，大量的人流流向了有地铁达到的天河城、中华广场等地，而环市路由于地铁不通，交通不够方便等原因，CBD的地位逐渐旁落。
商业规划滞后，广州地铁一号线对地铁商业的规划远晚于地铁工程的完成。建成4年的地铁一号线上，东山口、陈家祠地铁的商业物业也是去年才开始规划兴建。
广州地铁公司已在2000年成立了广州地铁资源开发部，负责地铁附属资源开发利用，并希望通过借鉴香港地铁的开发模式来解决地铁连年亏损的难题。据悉，投资122亿元的地铁一号线运营3年后，每年的运营收入保持在1.8-1.9亿元，而运营成本却高达2.2-2.3亿元，仍未摆脱亏损的局面。
目前，地铁一号线车站商铺出租率已达100%，药品、皮具、报刊、点心、冲印、洗衣、银行等各种连锁经营遍布一号线的16个车站。地铁二号线车站内也已经进驻了便利店、洗衣店等连锁店铺。据悉，广州地铁正在申请获取地铁三号线上盖5万平方公里的地块。
要想好好利用地铁商业这个商机，关键是把握好外部因素和内部因素两方面。
外部因素主要是周围要有成熟的商业区做衬托。因为仅凭一家商场难以吸引到足够多的人流和消费者。同时除地铁外，还必需有便捷的地面公交体系，因为地面的公交体系占据着公交体系80%以上的份额。
而且，还必须有一个公众的活动空间环境。游、购、玩有机地结合起来，就可把所不能吸纳的人流暂时引到周边去。
内部原因是指商场的经营面积要大，要以特色经营吸引人流，塑造品牌保持人流，并根据人们的消费心理及购物潮流来不断地调整自己。
商场的经营面积必需足够大，一是可以增加品种，另外则可以有足够的空间去容纳消费者，为他们提供一个良好的购物环境。只有特色经营才可吸引到尽量多的人流，通过塑造品牌保持人流。
像地铁一号线上较成功的中华广场通过吉之岛、中华百货两大主力店来吸引人流，同时，充分利用其紧邻陵园手机电讯一条街的优势，把手机电讯、数码产品的销售也吸引到中华广场中来，形成了自己的特色。并利用靠近英雄广场及足球场的地理优势，每逢有重大的足球赛事都把大屏幕摆到广场上来吸引顾客。
上海地铁：
上海在规划建造地铁之前就设计了用于商贸活动的空间，这在全国是领先的。１９９３年８月，上海第一个地铁商业网点就落户在地铁一号线徐家汇站，当时一个２５平方米的店铺每月租金约为２７００元。
地铁尚未开通，商场却已领先一步开始营业，面临的自然是惨淡经营，偌大的商城里只有店老板们“独守空房”。
１９９５年４月１０日，地铁一号线全线通车，来“地下小店”逛逛的人逐渐多了起来，人气慢慢在地下聚积，这令那些无法坚持而中途退出的店主们后悔不已。上海的“地铁经济”总算度过了漫长的“休眠期”。
在上海地铁运营公司的运筹帷幄下，从１９９６年开始，上海地下渐渐形成了上海火车站、人民广场和徐家汇“三大商圈”。其中徐家汇商城最大，有七八千平方米，２００多个商铺，人气最旺的人民广场则有“流行前线”、“香港名店街”、“迪美购物中心”等多个连成一体的地下商场。在铁路枢纽上海站，地铁运营公司将部分商场改做旅馆，以适应南来北往旅客的需要。徐家汇地下商场里一个营业员回忆说，在１９９７年生意的巅峰时期，周末客人多起来连上厕所的时间都没有，一个月下来最少也能净赚２万多。
１９９７年７月１日，一号线向南延伸了５．２５公里，达到２１．３５公里。１９９９年９月２０日，横跨黄浦江的地铁二号线投入试通车，与运行中的一号线构成上海地下轨道交通的“十字”框架，总长３７公里。一号线地下商铺的成功大大激励了投资者，二号线正式运行后不久，沿线各大车站商场的经营场地就被租赁一空。据统计，从地铁一号线开通至１９９９年，沿线房价上升了１５％。
风光了几年以后，上海“地铁经济”出现了下滑趋势。“拦路虎”竟然是手机信号！１９９９年，手机开始在上海的年轻人中间普及，但地铁里的手机信号一直不好。一个店主说，经常有的顾客在店里逛了一半，突然接到电话，于是就匆匆离开了地铁，营业额不可遏止地往下掉。
２０００年１２月，轨道交通明珠线投入试运行，分流了一批原先乘坐地铁的乘客，地铁里拥挤不堪的情况得以缓解，“地下商城”的购物环境也随之好了起来。
２００１年３月，困扰人们多时的地铁手机信号问题终于得到了解决。移动通信信号在上海地铁一号线和二号线站台、站厅相继开通，在各个地铁车站内乘客均可用手机通话。当时就有专家分析，上海的地铁经济将蓄势反弹。
果然，从２００１年起，地铁站附近的房产率先火爆起来。彭浦本来被上海人视作“边远地区”，房价平均每平方在２５００元左右，但地铁即将到来的消息大大刺激了当地的房价，３０００元以下的价格如过眼云烟，现在那一带的房价大概在３１００至４０００元左右。在同济大学附近的“同济绿园”刚开盘时，每平方米的价格为４３００元左右，同样，在地铁规划的消息传来后，这里一跃成了“黄金地段”，房价猛涨到每平方米６０００元。像这样在地铁的带动下疯狂上涨的楼盘因此而被人称为“地铁房”。
与此同时，书香也飘进了地铁站，１９９７年，季风书园落户地铁陕西路站，两年后，季风发展成营业面积９３０平方米的大型书店。每天从早上９点到晚上１０点，季风书园都顾客盈门，“季风”成了上海地铁文化的一个标志。
２００２年６月，上海城市交通管理局制定了未来的上海轨道交通发展蓝图：轨道交通网将由市域快速铁（Ｒ线）、市区地铁（Ｍ线）和区际轻轨（Ｌ线）三个层次组成，Ｒ线主要连接市中心和市郊卫星城；Ｍ线主要穿过市区繁华的中心地带，并和Ｒ线融为一体；Ｌ线则主要在城市人口密集度较低的地区发展，作为Ｍ线的补充。“十五”期间，上海计划投资约１０００亿元人民币，建成１０条总长２１２公里的轨道交通线。已经开工的和将要建设的轨道线，将连接市区和郊县、机场和居民区、商业街和工业区、大学校区等。上海将新建１３５座车站和２４个换乘点。在人民广场、上海南站等主要枢纽，将建立公交车、地铁、长途汽车、轻轨相互换乘的大型枢纽站，实现轨道交通之间的同台换乘。遍布全市的地铁线，将引动沿线的房产、商铺又现升值空间！
投资者纷纷意识到，延伸到浦东的地铁二号线也蕴藏着无限商机。在杨高南路站的“亚太盛汇”商场，一个使用面积为１３平方米的铺面租金高达每月４５００元。“后起”的轻轨明珠线在被冷落了很久之后，也从去年开始推出了赤峰路、漕宝路、江湾镇等几个站点商场。上海地铁运营有限公司商贸公司目前已经决定在二号线、明珠线上实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。他们希望把地铁经济织成一张连锁的网络。
由于地铁周围社区林立，大型超市将面临发展的新机遇。７月底，云集了３万种名优产品和进口商品的华联吉买盛超市携餐饮巨头麦当劳开进了地铁莘庄站，其巨大的辐射力将在很大程度上繁荣闵行地区及沪杭铁路沿线的商业。而在此之前，地铁站附近已有联华等数家中小型超市。
从小商铺到大卖场，上海的地铁经济伴随着轨道交通的发展，在规划、管理和经营等方面不断改良。经过了９年的曲折前行，上海终于打造成全国规模最大的地下商业圈，地铁与外滩、陆家嘴和衡山路一样，成为游客留恋忘返的场所。
三、深圳地铁一期工程商业功能初步规划
（一）深圳地铁商业基本功能定位
随着深圳地铁一期工程的不断推进，地铁工程将不断给我市带来更多的商机。从香港、广州、上海地铁运营经验看，地铁开通之际，广告媒体、连锁商铺、移动通讯等商业资源将同步运营，银行、书报刊、冲洗胶卷、洗衣、便利店、自动售货机等多种连锁行业也将进驻地铁车站，以给乘客提供优质商业服务。同时，地铁上盖物业，如商业、住宅、办公以及文娱、服务等设施都将升值。
深圳地铁首家采用地铁屏蔽门系统，每个站口均设有自动扶梯，地铁内设置公共厕所，残疾人专用电梯，运营时间为早6时至晚12时。地铁设计客流量初期为每日50万人次，近期为每日160万人；远期为每日200万人次。
深圳地铁明年将建成通车，深圳地铁的无限商机引起国内外的关注。目前深圳地铁有三种业态的商业资源，分别为站厅内零星商铺物业、站厅内中型商场物业和与站厅相连地下商业街。
地铁1号线东段线路由罗湖站—世界之窗站，共15座车站；4号线南段线路由皇岗站—少年宫站，共5座车站。零星商铺基本分布在每个站厅，提供即时性消费服务，建议设定业种为报刊、冲印、点心、零食等；中型商场物业分布在较大的地铁站，有大剧院站、会展中心站和世界之窗站，主要提供便利性的延伸服务，建议设定的商业模式为：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、旅行社、西饼店、饮品店和眼镜店等，采取租赁的经营模式。与站厅相连地下商业街，位于岗厦站—会展中心站区间，以及市民中心站地下一层，主要兴建与地面商业配套或填补市场空白的主题性商场，中原建议引进发展商进行合作经营，主题定位为深圳特色产品一条街。
站厅内所有商铺中原建议进行捆绑式招商，实行连锁经营。对零售商的标准是：处于行业前列、实力较强，信誉优良并通过ISO9000质量认证。对建设大型主题商场的发展商要求为：具有成功的商业开发经验、拥有优质商业资源、实力雄厚，信誉优良、能够提出令人信服的发展计划。
深圳是个移民旅游城市，企业白领和全国各地的游客是地铁商圈的主要消费人群，故在今后的地铁商业定位上一定要把握住年轻白领和旅游客户的心态。
地铁商圈的特点是人流大、逗留时间短、顾客年纪轻、上班族较多，深圳地铁也应适应这一特点来确定商业运作的方式。
（二）地铁商业功能设置原则建议
通过上述对香港、广州、上海三地地铁商业的发展史，以及在发展过程中所表现出来的经验和教训的分析，中原地产对深圳地铁一期工程的地铁商业部分提出如下建议：
1、
为了保证商业经营的持久性和品牌效应，建议地铁公司借鉴香港地铁营运经验，对一期全部所属商业采用只租不售的方式，以期实现利润最大化；
2、
为了保证地铁沿线站点各商业功能布局合理，要遵循站点商业与地面周边社会环境相结合的原则；
3、
为了保证地铁商业整体的经营档次和持续性发展，建议地铁公司对站点内的商业实行整体规划，国际招商，具体表现为可分别在香港、北京、上海、广州、深圳五个大城市进行互动招商，吸引国内外有信誉和影响力的品牌商家进驻；
4、
招商和招租可考虑由专业顾问公司代理，以期取得最佳资源整合效果。
（三）具体站点功能分布建议
1号线一期工程沿线站点（建议全部站点小独立店铺以品牌连锁店形式经营）：
1、
罗湖站：地下二层有8个独立铺位，地下一层有7个独立铺位，共计15个独立铺位，共计53.4㎡。该站点位于罗湖口岸，连接深港两地，人流量巨大，建议开设报刊店、便利店、精品店、纪念品专卖店、烟酒专卖店、冲印店、银行、干洗店、礼品店、西饼屋、个人护理店、花店、药店以及商务中心，以便给往来两地的顾客最大的方便。
2、
国贸站：该站点共有27㎡的独立商铺，国贸周边是深圳最密集的办公区和中高档商业区，该站点紧邻国贸商场，考虑到功能的互补性，建议该处商铺经营报刊店、银行、干洗店、便利店、西饼屋、鲜花店、书店等。
3、
老街站：该站点共有40㎡的独立商铺，老街东边连接东门商业街，东门是深圳最繁华的商业区之一，人流量巨大，考虑到业态互补性，建议该处地下商业开设报刊店、银行、精品店、西饼屋、眼镜店、冲印店、便利店、烟酒专卖店等。
4、
大剧院站：该站点共有51.2㎡的店铺，分为两种业态：小型独立店和中型独立店。该站点位于深圳行政金融区，东邻以地王大厦为首的金融一条街，西邻以市政府为首的行政办公区，主要顾客为政府公务员及企业白领。建议站点小铺位开设报刊店、西饼屋、干洗店、鲜花店、银行；中型独立店引进一家档次中等偏上的中型便利店，如屈臣氏、71便利店、个人护理店等。
5、
科学馆站：该站点共有38.7㎡的店铺，其位于深圳商业行政区，东邻以市政府为首的行政办公区，西靠华强北商业街，因其商业面积较小，建议开设报刊店、银行、西饼屋、干洗店、便利店、鲜花店等。
6、
华强路站：该站点共有43.2㎡的店铺，其位于华强北商业街的出口处，人流量巨大，建议开设个人护理店、西饼屋、干洗店、便利店、纪念品专卖店等。
7、
岗厦站：该站点共有150㎡的店铺，位于岗厦的商业中心地带，地面消费群主要以餐饮、超市和娱乐场所为主，该处目前缺少精品百货的商业业态，建议独立的小铺位开设报刊店、西饼屋、干洗店、便利店、银行、个人护理店等；较大面积的商铺引进1-2家香港知名精品百货商家，以吸引地面上顾客前来消费。
8、
岗厦——会展中心区间商业街：该商业街位于岗厦站和会展中心站点之间，位于地铁通行空间上层，地面层为绿化带，建筑面积10800㎡，是一期工程最大的商业物业。该商业街东接岗厦，西连会展中心，南接皇岗口岸、北连市民中心，地理位置得天独厚。该物业无论从规模上还是位置上，都具有标志性特征。故中原结合整个深圳市的国际花园式高科技旅游城市功能定位，建议把该商业街打造成为：深圳特色产品一条街。届时该街将按高新科技产品展示区、旅游产品展示区、服饰产品展示区、食品展示区四大区域功能划分，身兼展示与销售一体化，作为深圳一个崭新的窗口向全世界推广深圳产品，另通过统一设计风格，打造深圳又一道亮丽的风景线。
9、
会展中心站：该站点共有1800㎡的店铺，处于深圳中心区南区会展中心地下，配合会展经济，建议该区域除开设报刊店、西饼屋、快餐店、干洗店、便利店、银行、咖啡厅外，增设一个较大型的香港精品专卖场，期间定期销售推广香港及国际服饰、电器、通讯等知名品牌，协调会展中心商业街，使其成为深圳的著名旅游购物经典。
10、
购物公园站：该站点共有58.5㎡的店铺，其位于中心区购物中心地下，商业人流量大，但因商业面积较小，建议开设精品店、西饼屋、干洗店、便利店、银行、快餐店等。
11、
香蜜湖站：该站点共有63.5㎡的店铺，其位于香蜜湖深南大道路段，周边主要是高尚住宅区，建议开设书店、西饼屋、干洗店、咖啡厅、便利店、烟草专卖店等。
12、
车公庙站：该站点共有48.4㎡的店铺，其位于车公庙商业办公区，主要人流为企业白领，建议开设个人护理店、西饼屋、干洗店、便利店、鲜花店、银行等。
13、
竹子林站：该站点共有123.4㎡的店铺，其所在区域西邻华侨城，东面市政规划为高尚住宅区，目标客户主要为周边住户，建议开设报刊店、西饼屋、干洗店、精品店、药店、便利店等。
14、
侨城东站：该站点共有45㎡的店铺，其所在区域靠近华侨城，目标客户分为周边住户和企业工作人员和来深旅游人士，建议开设报刊店、西饼屋、干洗店、冲印店、药店、便利店、纪念品专卖店等。
15、
华侨城站：该站点共有49.5㎡的店铺，其所在区域为华侨城旅游区，目标客户分为周边住户和企业工作人员和来深旅游人士，建议开设报刊店、西饼屋、干洗店、冲印店、银行、药店、精品店、便利店、纪念品专卖店等。
16、
世界之窗站：该站点共有1500㎡的店铺，正对世界之窗，目标客户主要为来深旅游人士，建议除开设报刊店、西饼屋、干洗店、冲印店、药店、便利店、银行、皮具、纪念品专卖店等特色小店铺外，其他大面积商业规划为深港特色旅游一条街，主要营业深港两地精美礼品和地方特产以及高科技玩具。
4号线一期工程沿线站点：
1、
皇岗站：（无商业面积）
2、
福民站：该站点共有62.3㎡的店铺，其所在区域为福田南，乘落客户主要是周边住户和深港两地往来的商人及企业白领，建议开设报刊店、西饼屋、干洗店、冲印店、药店、银行、便利店等。
3、
会展中心站：（同1号线功能定位）
4、
市民中心站：该站点共有3110㎡的店铺，处于深圳中心区市民中心地下，配合市政设施，建议该区域除开设报刊店、西饼屋、快餐店、干洗店、便利店、鲜花店、银行外，增设一个国际级特色精品百货商场，招商门槛要高，打造中心区真正的国际级特色商业，一方面服务周边的商务人群，另一方面服务周边的高档住宅人群，通过装修风格的引导，制造深圳地下景观。
5、
少年宫站：该站点共有19.4㎡的店铺，其所在区域为中心区少年宫，乘落客户主要是带小孩来少年宫的父母以及小朋友，建议开设西饼屋、冲印店、文具店等。
——以上规划是中原通过对香港、广州、上海三个城市地铁商业的发展历程分析，并且结合了深圳地铁一期工程和各地铁站点周边的社会环境的综合特点所提出的，因资料有限，本方案仅是初步规划，供地铁公司领导参考、决策！
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