前期物业管理合同 本文关键词：物业管理，合同
前期物业管理合同 本文简介：前期物业管理合同委托方(房地产开发企业，以下简称甲方)单位名称：_________法定代表人：_________住所地：_________联系电话：_________传真：_________受委托方(物业管理企业，以下简称乙方)单位名称：_________资质等级：_________证书编号：___
前期物业管理合同 本文内容：
前期物业管理合同
委托方(房地产开发企业，以下简称甲方)
单位名称：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
受委托方(物业管理企业，以下简称乙方)
单位名称：_________
资质等级：_________
证书编号：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
甲方通过协议选聘方式将_________(物业名称)委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条
本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：_________物业类型：_________
座落位置：_________区_________路(街道)_________号
四至范围：_________
总建筑面积：_________平方米;其中住宅_________平方米，商场_________平方米，办公楼_________平方米，工业厂房_________平方米，停车场(库)_________平方米。其他：_________。
物业构成见附件一，规划平面图见附件三。
第二条
委托管理服务期限：物业管理服务期限为_________年_________月(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年)，自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第三条
甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_________万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。
甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方_________万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。
甲方(□需要，□不需要)乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。
第四条
乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。
第五条
本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修
期如下：电梯_________月，监控智能化设备_________月，消控设备_________月，电信设备_________月，道路_________月，绿化_________月，_________。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。
本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：
(一)甲方负责返修;
(二)甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用;
(三)_________。
本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。
在物业专有部分(包括自用设备、毗连部位等)保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：
(一)甲方负责返修;
(二)甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用;
(三)_________。
本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。
第六条
在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项(采取招投标的以中标文件为准)，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：
(一)□包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外);
(二)□包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、_________等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理;
(三)□公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;
上述物业服务费中(□包括，□未包括)物业管理责任险。如物业服务费中未包括上述保险费用，除乙方未尽管理责任外，所造成的损害责任由甲方承担。物业服务费中包括上述保险费用的，而乙方未及时投保所造成的损害责任由乙方承担。
第十条
本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有。甲方未出售的停车库(□委托，□不委托)乙方出租。停车位的权利人应按_________元/月/个向乙方交纳停车位管理服务费，甲方未出售的且未出租的按_________元/月/个缴交。停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。
本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，收费标准在《前期物业管理服务协议》中约定。《前期物业管理服务协议》中未作决定的，按不高于当地价格主管部门制定的价格执行。
本条第一款的停车位管理服务费和第二款的停车位使用服务费用于补贴本物业维护管理费用。
乙方收取上述停车位使用(管理)服务费，对车辆及车内物品的保管责任，甲方与业主在售房时作的约定
需征得乙方书面同意;乙方与业主另有约定的按约定处理。
第十一条
本物业管理区域内的属甲方所有的下列配套设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：
(一)健身房：_________
(二)棋牌室：_________
(三)乒乓球：_________
(四)网球场：_________
(五)篮球场：_________
(六)游泳池：_________
(七)其他：_________
该部分物业服务费用(□需要，□不需要)缴交。如需缴交，其收费标准为：_________。
第十二条
甲方提供本物业管理区域内经物业主管部门确认的属全体业主所有的经营性商业用房_________平方米，由乙方(□按每月每平方米_________元的标准，□_________)出租经营，其收入(□用于补贴本物业维护管理费用，□用于补充专项维修资金，□_________)。该部分物业服务费用(□需要，□不需要)缴交。如需缴交，其收费标准为：_________。
第十三条
乙方可以依照下述约定，在委托其物业经营的收入中提取费用，并专项用于管理该项物业的成本支出：
(一)乙方受托经营停车场(库)的，按下列标准提取管理成本：_________;
(二)乙方受托经营相关配套设施的，按下列标准提取管理成本：_________;
(三)乙方受托经营商业用房的，按下列标准提取管理成本：_________;
(四)_________。
第十四条
物业共用部分共用照明、水电、高层住宅电梯水泵运行费全部纳入物业服务成本，平均分摊。
第十五条
双方约定(□聘请，□不聘请)专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
双方约定审计的，进行年度例行审计时，聘请专业机构的费用，在物业服务费中立项开支。应甲方要求进行的非年度例行审计，聘请专业机构的费用，由甲方承担，另行开支。
专业机构由(□双方协商选定，□甲方选定，□乙方选定)。
第十六条
前期物业管理阶段，在成立业主委员会之前甲乙双方均不得擅自使用专项维修资金。
第十七条
甲方相关的权利义务：
(一)委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求;
(二)在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《业主临时公约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件;物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书;
(三)在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：
(1)规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)各专业部门验收材料;
(5)房屋及配套设施的产权归
属清单(包括业主姓名、联系方式等);
(6)物业管理所必需的其他资料。
(四)授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理;
(五)审定乙方拟定的各项物业管理制度;检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
(六)审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
(七)负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;
(八)协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
(九)及时缴纳未出售的空置房和出租房的物业管理服务费;
(十)不干涉乙方在法律法规和本合同范围内的管理、经营业务;
(十一)在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会;
(十二)法规政策规定由甲方承担的其他责任;
(十三)_________。
第十八条
乙方相关的权利义务：
(一)对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议;
(二)在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同;
(三)向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立本物业项目的《住宅室内装饰装修管理服务协议》并负责监督;
(四)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益;
(五)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题;
(六)建立、保存物业管理帐目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每_________个月公布一次物业服务费用收支账目;
(七)结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告;
(八)本合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续;
(九)选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方;
十)接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，每_________月向甲方报告本合同履行情况;
(十一)与甲方一起在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合星夜主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会;
(十二)法规政策规定由乙方承担的其他责任;
(十三)_________。
第十九条
在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：
(一)天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害;
(二)暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限;
(三)因本合同标的
物本身固有瑕疵所致的损害;
(四)因甲方或第三者之故意、过失所致的损害;
(五)甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害;
(六)因乙方书面建议甲方改善共用部分(含共用部位、共用设备设施)或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害;
(七)因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害;
(八)因甲方(包括业主委员会)或他方指挥调派乙方工作人员所致的损害;
(九)本合同标的物之共用部分(含共用部位、共用设备设施)自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限;
(十)停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害;但依照本合同约定承担保管责任的，不在此限;
(十一)除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。
第二十条
为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。
第二十一条
甲方在购房者购房时明确购房者除前期物业管理费、电梯水泵运行费外应缴纳的涉及物业管理的有关费用如下：
┌─┬───────────┬──────┬──────┬────────┐
│
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项目名称
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收费标准
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收费总额
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收费单位
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├─┼───────────┼──────┼──────┼────────┤
│1
│装修垃圾清运费
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│2
│装修保证金
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│3
│汽车车库物业管理费
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├─┼───────────┼──────┼──────┼────────┤
│4
│汽车车位物业管理费
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├─┼───────────┼──────┼──────┼────────┤
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├─┼───────────┼──────┼──────┼────────┤
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│
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│
└─┴───────────┴──────┴──────┴────────┘
如乙方违反甲方与购房者的约定，擅自收费或擅自提高收费标准，甲方承诺双倍返还购房者擅自收费部分或超出标准的部分的款项由乙方承担。
第二十二条
包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙
方有权解除本合同。
第二十三条
乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同第六条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。逾期未整改且严重违约的，经当地物业管理行政主管部门备案后，甲方可另行选聘物业公司。
第二十四条
本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。
本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方;乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。
第二十五条
第二十一条和第二十二条项下物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方或业主委员会要求乙方提前撤离外，乙方应当应甲方的要求为甲方提供3个月的过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取;3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
第二十六条
本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付_________万元的违约金。
第二十七条
本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付_________元的违约金。
第二十八条
在本合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿;甲方的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
第二十九条
双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
第三十条
《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》为本合同附件。本合同之附件均为合同有效组成部分。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十一条
本合同正本连同附件页，一式叁份，甲乙双方及物业管理行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。
第三十二条
本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十三条
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第_________方式解决。
(一)提交(□苏州，□_________)仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院起诉。
第三十四条
本合同经双方签字后生效。
第三十五条
本合同由苏州市房产管理局解释。
甲方(签章)：_________
乙方(签章)：_________
法定代表人：_________
法定代表人：_________
_____年____月____日
_________年____月____日
签订地点：_________
签订地点：_________
篇2：深圳富通地产宝案某项目前期策划方案
深圳富通地产宝案某项目前期策划方案 本文关键词：深圳，某项，策划方案，地产
深圳富通地产宝案某项目前期策划方案 本文简介：.........呈：深圳市富通房地产有限公司.富通西乡项目策划计划书二○○三年五月三十日深圳市星彦房地产经纪评估有限公司深圳市星彦房地产经纪评估有限公司Page21of21富通地产西乡项目策划计划书目录:一、宝安区域分析二、项目分析三、项目策划计划四、项目组构成及人员安排五、公司介绍及报价一、宝安
深圳富通地产宝案某项目前期策划方案 本文内容：
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呈：深圳市富通房地产有限公司
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富通西乡项目策划计划书
二○○三年五月三十日
深圳市星彦房地产经纪评估有限公司
深圳市星彦房地产经纪评估有限公司
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富通地产西乡项目策划计划书
目录:
一、
宝安区域分析
二、
项目分析
三、
项目策划计划
四、
项目组构成及人员安排
五、
公司介绍及报价
一、
宝安区域分析
1、
宝安区概况
宝安区成立于1993年初，辖区陆地总面积751.6平方公里，现有人口（第五次人口普查结果）273.5万人，占深圳市总人口数的39%，人口密度3639人/平方公里。全区辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇和新安、光明2个街道办事处。
宝安区以出口、投资和内需为三驾马车，其中出口是重中之重，是高依存度的外向型经济。宝安撤县换区10年以来，经济发展从“三来一补”企业占主导，转变为以发展高新科技园区经济为龙头，使其迅速成为我国重要的制造业基地之一。宝安国内生产总值由1993年60多亿元，上升到2002年433亿元，10年增长了6倍；工业总产值由1993年的62亿增加到2002年的920亿，增长了近14倍；实际利用外资金额由1993年的1.8亿美元到2002年的9.3亿美元，增长了近4倍。
作为制造业重要基地之一，宝安吸引了包括中兴通讯、创维、长城电脑、北大方正、施乐、世界500强之一的爱默生等高新技术企业在此立足发展。2001年底，全区的加工贸易企业总数已达6400家，位居全市第一位，外贸出口额突破了130亿美元，占全市的36%。其中，宝安新城的加工贸易出口总值占到全区工业总产值的很大比例，宝安已形成包括激光打印机、复印机、无线电话、橡胶带等十大出口生产基地，其加工贸易产品已经占据了东南亚乃至世界的很大市场份额。
宝安地产是一个相对比较独立的市场，其自身也可再划分为几个独立的小市场。大体上来说，宝安可以划分为宝安南（西乡、新乡二镇）、宝安中（石岩镇）、宝安北（福永、沙井、松岗、公明、光明五镇）、宝安东（观澜、龙华二镇）三个房地产区域市场。
2、
区域战略发展
去年底，宝安区明确了城市发展定位战略：
■
建设先进工业与高新技术产业、出口加工贸易、“三高”创汇农业和生态型旅游的四个基地；
■
深圳航空运输中心及华南地区航空物流中心，深圳西部交通枢纽。
目前宝安区已初步形成“一中心二轴线四组团”的城市结构。“一中心”即宝安新中心区；“二轴线”指新安、西乡、福永、沙井、松岗、公明组成深圳西部发展轴线，龙华、观谰与平湖组成的深圳中部发展轴线。“四组团”为新安中心组团、沙井西部组团、龙华东部组团、公明中部生态组团。
从大环境来说，深圳市城市总体布局以特区为中心，以西、中、东三条放射发展轴为基本框架，形成轴带结合、梯次推进的组团结构。作为西、中轴线的重要组成部分，宝安的中心区、沙井和龙华堪称深圳市发展的次中心，是城市综合服务中心和第三产业中心。
宝安区确定今年启动的两个卫星新城为新安和公明新城。新安新城以商务、行政为主，是西部发展轴的中心服务区；公明新城是生态型绿色科技城，带动公明、光明、石岩等地发展，成为以生物、新材料技术为主的高新技术产业基地。由此可看出，通过对中心区、新安、公明的先期快速启动和深入开发，完善宝安区城市形态和产业价值，从而带动其他区域的后续发展，为宝安区撤关入市打下城市构架基础。
基于条带状的地理结构，深圳市横向交通好过纵向交通，西部的宝安区和特区内已日渐繁荣的南山仅一关之隔，因此西部发展轴的发展功能强，发展速度快，并且这条发展轴亦是珠三角的核心发展轴，随着西部通道的落成，宝安大道的建设完成，高新工业、现代物流业、第三产业和服务业将完善、优化城市的产业结构和城市功能，使深圳真正成为珠三角的核心国际城市。
3、
房地产市场分析
目前宝安地产和特区内地产的差距是非常明显的，有如下几方面：
■
积压量居高不下；
■
规划设计单一、落后；
■
楼盘个性少、共性多；
■
价格大战此起彼伏；
■
营销手法缺乏新意。
一直以来，宝安地产形成偏居一隅，自给自足式的发展形态，形成了半封闭的市场格局。开发商既无内在销售压力，也没有外部的市场竞争忧患，自身发展了一批大开发商。随着市区内土地供应量的萎缩，宝安新规划的诱人前景和丰富的土地储备，吸引了特区内业界巨头如深业、和黄的进入，打破了区域的半封闭形态。
有如当年滨海大道的通车，极大推动了南山区的地产开发及经济建设，使城市重心完全西移般，可以预见，随着宝安区域新规划的确立和快速启动，交通瓶颈的化解，未来两年，宝安房地产市场将进入开发高速增长期，消费群体结构将随着区域的开放产生变化，新的前景将不断吸引其他发展商和投资者跻身宝安区的开发。
二、
项目分析
1、
项目现状
项目地块位于宝安区西乡新中心区，占地约20-30万平方米。地块南靠西乡大道，西临海滨大道。目前地块为原生地貌，地势平坦。具体如下图：
【项目地貌】
【项目西向】
【项目东向】
【项目北向】
【项目南向】
【海滨大道路口】
2、
片区战略远景
据宝安新规划规定，新安卫星新城将大力发展商贸、房地产、服务等第三产业，建设以航空城为中心的华南地区物流中心和产业基地，使之成为宝安区的行政、文化、商业中心和深圳经济特区重要的现代化卫星城市。
项目所处的西乡片区，位于新安卫星新城的北部，是一个承上启下的城市连接部位，作为未来新安卫星城的核心延伸地带，西乡的城区结构布局和产业规划对未来宝安发展非常重要。
西乡片区的地产开发一直以来未形成明确的开发格局，区域内分散大量自然村，区貌予人陈旧、散乱的感觉，目前在宝安西侧，只有宝城和未来的新城具有城市形态，而西乡地产开发的重心也基本集中在东北和北部，西部、西南部的城市规划相对落后。
今年开始启动的新安新城和规划已落实的中心区的发展，使得西乡的规划发展迫在眉睫。目前西乡的土地储备丰厚，开发的项目品质日渐提升，随着宝安城区交通路网的不断完善，将成为衔接香港和东莞、广州的城市产业节点及重要的物流走廊。
3、
开发意义
本项目处于宝安中心区以北辐射范围内，项目开发无论是之于片区，还是发展商都具有重大的战略意义。第一方面，它将以大比例的开发量，对西乡改造起到引领作用，为西乡片区打造新的中心区；第二方面，它是富通地产对自身地产品牌转型及提升；第三方面，运用新型的大盘地产开发模式，完善产品链，形成新的开发模式的里程碑；第四方面，建立一个以文化为主题的社区，引领一种新型的生活方式。因此，何时开发、如何开发、梯次分布是本案开发的关键因素。
4、
项目开发时机分析
目前宝安中心区的规划是2008年完成，西部通道2005年通车，宝安大道今年下半年开始施工，地铁1号延长线2003年底开始施工，这一组组数字表明，构筑宝安干线道路骨架和新城市格局，其开发速度是快速的。随着深圳经济特区的产业迅速向“关外”转移，以及未来撤关利好的政策实现，城市格局、产业带将会迅速延伸，作为宝安地产后起之秀的富通地产，一定要适时抓住机遇，进行开发，重新梳理西乡片区城市结构，成为对宝安地产具有战略重要地位的城市区域开发商。
三、
项目策划计划
1、
项目策划的节点
■
大盘、名盘的操作要素
■
项目竞争优势的持续性
■
项目抗风险性的组成要素
■
项目公建设施的提前建设
■
项目长期作战的准备
■
项目建设过程中可持续性发展和修正的弹性空间
2、
策划阶段划分
依据前述对城市结构、区域发展前景、项目周边情况的评述和分析，本司过往大型楼盘的操盘经验，以及本司上级房地产开发公司的开发经验，制订了如下项目开发策划计划。计划分三个阶段：
第一阶段开发时机分析
阶段目标：通过针对项目所在片区的纵向、横向市场调研和分析，确立项目开发定位及开发时机。
主要工作内容：①项目所在区域房地产市场调研和分析
②
项目所在区域消费者入户问卷调研
③
相关专家深度访谈
④
制订项目开发战略策划
⑤
确立开发时机
时间进度计划：①～③项工作时间70天
④～⑤项工作时间35天
第二阶段项目规划
阶段目标：
◆
根据第一阶段得出的调研结果和开发定位，进行项目的总规划设计，以及项目投资分析。
◆
对宝安房地产市场和项目所在区域进行定期跟踪分析。
主要工作内容：①项目规划要点确立（策划方提思路）
②
项目总体规划设计（开发商完成，包括规划主题、园林规划）
③
项目投资分析
④
市场定期跟踪分析
时间进度计划：①～②项工作时间开发商自定
③项工作时间15天
④项工作时间每2月提交一次
第三阶段项目开发
阶段目标：◆
根据总体规划，有针对性的进行梯次开发策略制订；
◆
针对项目第一期进行建筑方案设计
◆
针对项目第一期确定营销执行报告
◆
针对项目确立形象设计
主要工作内容：①项目一期营销执行报告
②
建筑方案分析、调整
③
广告公司确定
时间进度计划：①项工作时间35天
四、
项目组构成及人员安排
项目督导：
潘军：星彦地产董事长、中国（深圳）地产十大操盘精英、中国注册估价师、土建结构专业、9年房地产专业实践经验，对房地产市场具有全面、深刻的认识。曾负责宝安广场、国际文化大厦、创展中心、喜年中心、电影大厦、碧云天、富怡雅居、阳光荔景、碧华庭居、芳邻、彩世界家园、太阳新城、泰华豪园、泰华新城（天骄世家）、碧海云天、宜昌明珠、漾福居、锦上花、假日世界等30多个项目的全程策划或项目总监，有着丰富的房地产成功经验。
工作职责：负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的监控及对整体推广效果进行把握。
项目总监：
路莹：星彦地产总经理，中国（深圳）地产十大操盘精英，深圳六年房地产专业经验。吉林大学计算机学士。1997年～2002年服务于中原地产顾问（深圳）有限公司。从最基层员工（业务员）做起，历任楼盘项目经理、营业经理、营销总监等。2002年加盟星彦地产任总经理主持全面工作。路莹女士在深圳操作的地产项目逾百个。操盘项目的地理区域覆盖整个深圳市。操作项目的物业类型涉及住宅、商服等物业。曾经服务过的客户及项目有：大中华地产汇展阁、长江实业世贸广场、枫丹雅苑；保利集团保利城；中海集团中海怡翠山庄、中海华庭、阳光棕榈园、深圳湾畔、万科四季花城、金域蓝湾；物业集团皇御苑一二期、百仕达花园三期、天健集团天然居、信义集团信义假日名城、名仕阁、名仕商城、金世界、彩世界、点彩人家、振业集团翠海花园一期、东海爱地地产东海花园一二期、中信集团银谷别墅，香港新世界集团翠林别墅、鹿茵翠地等60余个项目的成功操作。
工作职责：负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的参与及对整体推广效果进行把握。
项目副总监：
接铭彤星彦地产副总经理，深圳市房地产经纪人，机械设计专业，六年房地产从业经验，对房地产市场具有全面、深刻的认识。曾负责皇御苑一、二期，东海花园二期、百仕达花园三期、翠海花园一期、瀚海翠庭、港田花园、翠林别墅、假日世界、红树东方、锦上花、阳光天地等多个项目的营销工作，有着丰富的市场操盘成功经验。
工作职责：负责对项目的整体营销运作过程进行监控及把握。
策划经理：
刘莹：策划一部经理，市场营销专业，六年房地产专业实践经验，曾参与紫薇阁、缔梦园、俊景豪园、电影大厦、泰华豪园、喜年中心、英伦名苑等多个项目的策划销售工作，并负责世纪村、天骄世家、碧海云天、城市印象、益天假日世界等项目的全程策划工作。
工作职责：负责项目的整体营销策略的制定及监督。
营业经理：
邱创思营业二部经理，会计学专业，2年银行工作经验，五年房地产从业经验，曾参与东海花园、世贸中心、名仕阁、皇御苑、保利、华佳广场、共和世家、中海怡翠山庄、三九时代华庭、银湖棕榈泉别墅、银谷别墅、彩福大厦的销售。负责蛇口花园城、东方半岛、东门金世界商铺、名仕商城、彩世界、观海台、鸿景苑、阳光花园、玮鹏花园、旺业豪苑、名商高尔夫、锦上花、时代金融中心的销售管理统筹工作，具有丰富的现场销售管理经验和团队领导能力。
工作职责：项目销售总负责，提供销售专业意见，销售人员选拔、辅导、培训、考核。
市调经理：
张猛：调研部经理，六年房地产从业管理经验，先后在发展商、代理公司等担任相关业务管理工作，具有丰富的房地产管理经验，对深圳地产市场有深入研究，熟悉各种调研方法及研究方法，曾主持超过20个市场调研项目，有丰富的市场操作经验。
工作职责：负责项目的市场调研工作；对市调整体工作进程进行及时的监管和推进。并对市场形势进行整体监控研究。
客服经理：
欧阳新春业务拓展部经理。市场营销专业毕业，七年房地产实践经验，先后参与金沙花园、金燕园、金银园、金海燕花园、润海龙苑、宜昌明珠、碧华庭居、泰华豪园、天骄世家、芳邻、彩世界家园、太阳新城、碧海云天、喜年中心、英伦名苑、香荔绿洲、漾福居、阳光天地、金色假日名苑、时代金融中心、珠光花园、城市印象等30个项目的销售、策划、协调、跟进等工作，具有丰富的房地产经验。
工作职责：项目合作前期洽谈、对接，项目合作过程协调。
五、
公司介绍及报价
1、
公司简介
一个新兴企业崛起最关键的决定因素，就是能够在满足客户需求的基础之上建立自身的专业特质，这也正是深圳市星彦房地产经纪评估有限公司在二年的时间内迅速成长并获得客户认可的重要原因。
从二○○○年二月迁入世贸广场办公的第一天起，年轻的星彦人便抱定勤奋、认真的工作精神，以“专业、创新、团结、高效”为我们经营原则，要求自己时刻用开放、学习的心态来对待每一位客户和每一项工作，所以才会有碧云天、碧华庭居、阳光荔景、泰华豪园、芳邻、太阳新城、碧海云天、英伦名苑、漾福居、香荔绿洲、彩世界家园、天骄世家、锦上花、喜年中心、润海龙苑、宜昌明珠、金色假日名苑、世纪中心家居广场、阳光天地、城市印象、时代金融中心、益田假日世界等项目的良好销售业绩，这一切也要感谢开发商给于星彦的信任与支持。
在“以人为本、以德为先、以才为重”的用人标准的旗帜下，星彦汇聚了一批年轻而富有朝气、专业而勇于创新、敬业又具诚信的精英团队。公司现有员工200余人，大中专以上学历占86%，设有人力资源部、策划中心、销售中心、市场研究中心、投资顾问部、业务拓展部、财务部、信息部、总经理办公室等九个部门。
在坚持房地产各专业分工协作、紧密配合的基础之上，以创新的立场分析每个项目，建立一支高效、团结的专业队伍和完善的顾客服务标准模式是星彦赖以生存与发展的唯一道路。
协助客户在房地产开发过程中不断获得成功，星彦孜孜以求。
星彦核心价值：
◆
准确反馈有效市场信息；
◆
利用星彦的专业技术体系为客户提供决策方案；
◆
协助客户做出正确市场决策并推动实施。
星彦信息平台：
◆
消费者资料库建立；
◆
相关战略同盟或其他信息资料源机构；
◆
消费者跟踪体系；
◆
项目前期方案的设计及过程控制；
◆
销售保证体系。
星彦核心竞争力：
提供更优化的营销整合方案，降低市场风险。
星彦核心能力：
◆
学习与吸收能力；
◆
沟通与合作能力；
◆
市场洞察力；
◆
客户导向；
◆
结果导向；
星彦服务特征：
◆
通过对成交消费者资料收集和现场消费者资料的整体分析，为客户按日、周、月度、季度、年度提供更准确的市场信息及分析意见。
◆
利用星彦拥有的战略合作伙伴及相关信息资源，按计划定期组织研讨会或主题发布会为客户提供更多的决策建议和帮助。
◆
星彦全过程参与项目前期设计与后期实施过程，着重在项目前期提供更优化的市场营销方案，并透过协助推进实施以达到降低市场风险的结果。
◆
星彦强调与客户的及时沟通并积极推动以达成共识，在达成目标的同时通过内部制约机制保证客户的满意度。
◆
星彦将客户的成功视为自己的成功，并通过与客户建立长期的合作关系，以推动双方可持续发展。
2、
星彦观点
1）
全程策划、代理的目标
◆
确保项目开发的安全性
通过制定严密的开发流程环节与监控措施，确保项目开发的安全性。
◆
建立利润保障发展模式
通过标准化项目运作程序的制定与实施，为发展商导入房地产专业经营理念与管理模式，建立利润保障发展模式。
◆
建立能够达到利润最大化的价值提升发展模式
策划的价值体现在对地产开发利润的最大化追求上。“全程策划”通过创造性思维与实际操作能力的完美整合。充分挖掘项目最大潜值。
◆
建立整合各方资源的最优化策划解决方案
单有方向性的定位是不够的，因为房地产开发是由多个环节组成的，而现金的流动是动态的，因此对大资金的操作应谋定而后动，并通过对企业内外资源的全面整合，形成企业的核心竞争力。
2）
全程策划、代理的意义
房地产开发是一项高风险、高附加值、运作周期长、见效慢的投资行为，具有非常强烈的地域特征及个性化。目前许多房地产开发商在前期项目开发时既要解决前期资金筹集、项目报建、规划方案等诸多问题，又要考虑到后期销售、资金回笼的问题。这从专业的角度来讲，势必会存在某些方面的认识不足，我公司认为在项目进行之初通过引入专业人士尤其是专业的策划公司，通过他们的参与可将目前市场的需求在项目规划、建筑方案设计、分期开发步骤等前期工作中得以落实，从而避免了后期出现问题后，再反思前期工作的不足，浪费人力、物力、财力。
因此，我公司建议在项目开发前期引入全程策划机制，根据其项目特点进行度身包装，对其自身特点进行尽可能的发挥，以力求达到开发商项目开发效益及市场占有份额的最大化。
3、
全程策划、代理的要点说明
房地产开发周期长，而且如果分期开发，每个操作阶段的市场背景及项目实际状况都有不同，如何使策划意图贯彻始终并落实到每个工作细节中去，实现项目开发效益最大化，这便需要有专业的策划人员对项目进行全程的跟进。现就策划在每一阶段的工作重点做一简单的介绍。
1）
项目前期市场调研及定位
该阶段是项目运作能否成功的第一关键点，内容包括：市场调查研究、可行性分析研究、风险分析、项目市场定位、物业发展建议、项目规划方案研讨、项目建筑方案研讨、项目施工安排等项。其中关于目标客户的需求研究、区域市场趋势研究、竞争楼盘研讨、项目最终定位及具体实施成为前期工作之最重要部分。而这一切对项目的最终销售起着决定性的作用，坚持从市场的角度来讨论这一阶段的每个细节是保证销售成功的关键。
2）
项目策划包装推广
目前房地产市场的一个显著特征在于市场推出量巨大而需求相对不足，使得商品房在价格上面临较大压力，如何突出项目品质以支撑相对高的市场价格便成为开发商面临的主要问题。市场前期决定了产品的品质问题，而如何建立差异性，使客户对项目产生兴趣并达成购买冲动，则必须依靠项目的包装与推广。项目包装包括软包装和硬包装，推广分为形象推广及销售推广。包装的目的在于促进销售，对销售没有促进投入便会成为一种浪费。因此销售策划在推广过程中起决定作用，是贯彻始终的一条主线。
3）
项目销售管理
销售是一门包括营销学、心理学、演讲学在内的多样性综合性的学科，销售人员对楼盘的理解、认知程度对整个销售十分关键，若前期工作及包装都没有大的问题，而忽略了销售现场的实际促进作用，则项目一样会面临成功障碍。类似培训不到位，对项目理解不够深入、透彻，对项目信心不足，奖励机制不配套，现场协调不到位，同事之间协调配合不足等问题都会影响到销售的最终结果，而许多项目则恰恰是在这一点上认识不足，以至客户对项目的第一感觉欠佳，导致成交不能达成。因为所有的卖点需要销售人员去解释，而客户也恰恰是需要被引导的，故现场销售人员的整体专业素质对销售的最终结果必然有非常重要的影响。
根据多年来的专业实践以及多个项目总结，我公司基本得出了一个“四三三”的定律，即对项目最终百分之百的销售成果而言，上述三个部分的销售影响比例为40%、30%、30%，即是说即使一个项目在某一两个环节做到极致而剩余环节不足，其销售业绩也只能是六、七成的及格水平。
相对而言，项目的前期市场调研及定位尤其重要。策划在项目之初的参与，可以将市场的要求在项目的规划、建筑方案设计、分期开发步骤等前期工作中即得以贯彻落实，以保证最终达到良好的销售业绩。
项目开发是一个系统工程，每个环节均与其他环节有密不可分的联系。每个细节的处理都会直接或间接地反映在销售结果中。
4、
“全程策划、代理”合作方式及取费标准
1）
全程策划代理服务
工作内容：
①
项目前期工作：包括前期市场调研、可行性分析及风险控制研究、项目前期策划报告、项目后期执行报告及研讨四部分。
②
项目销售工作：项目销售管理及日常工作。
策划的目的在于完成最终的销售，只有在销售过程中完全贯彻策划思想，策划才有实际意义，才有利于更好地指导销售。
2）
取费标准
全程策划费用：45万元（其中市场调研费15万元）
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篇3：2020年前期物业管理服务合同范本
20XX年前期物业管理服务合同范本 本文关键词：合同范本，年前，物业管理服务，XX
20XX年前期物业管理服务合同范本 本文简介：20XX年前期物业管理服务合同范本[1]根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型：坐落位置：市区路（街道）号；占地面积：ｍ；建筑面积：ｍ。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和
20XX年前期物业管理服务合同范本 本文内容：
20XX年前期物业管理服务合同范本[1]
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（
物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条
物业基本情况
物业类型：
坐落位置：
市
区
路（街道）
号；
占地面积：
ｍ；
建筑面积：
ｍ。
第三条
乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章
委托管理事项
第四条
甲方就
住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：
1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。
2.公共设施的修缮和管理。
3.社区服务配套设施的经营和管理。
4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。
5.物业档案资料管理。
6.建筑管理。
7.公共环境卫生。
8.保安。
9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。
第三章
委托管理期限
第五条
本合同自*年*月*日至*年*月*日止。
第四章
双方权利义务
第六条
甲方权利义务
1.负责制定《住宅使用公约》和《住宅使用说明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2.审定乙方制定的物业管理方案。
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
4.审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。
5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第
种方式处理：
（1）甲方负责返修。
（2）委托乙方返修，支付全部费用。
（3）其他。
6.在合同生效之日起
日内向乙方提供
平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第
项执行：
（1）无偿使用。
（2）按建筑面积每月每平方米
元租用，其租金收入用于物业管理和服务。
7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起
日内向乙方提供。
8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以
方式偿付。
9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
11.其他。
第七条
乙方权利义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。
6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。
7.每
个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。
8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。
9.其他。
R>第五章
物业管理服务要求标准
第八条
乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到
%。
1.房屋外观：
2.设备运行：
3.房屋及设施、设备的维修、养护：
4.公共环境：
5.绿化：
6.交通秩序：
7.保安：
8.急修：
小修：
第六章
物业管理服务费用
第九条
物业管理服务费（略）。
第十条
住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的
倍收取。
第十一条
车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1.露天车位：
2.车库车位：
3.其他：
第十二条
乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。
第十三条
乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。
第十四条
房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：
1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。
2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。
第七章
违约责任
甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。
第八章
附
件
第十五条
双方约定自本合同成效之日起
天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第十六条
双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
第十七条
本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十八条
本合同正本连同附件共
页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第十九条
因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。
第二十条
本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第二十一条
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第二十二条
合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满
天前向对方提出书面意见。
第二十三条
本合同自签订之日起生效。
甲方签章：
乙方签章：
代表人：
代表人：
日期：
日期：
