房地产抵押登记制度 本文关键词：抵押，登记，制度，房地产
房地产抵押登记制度 本文简介：文章来源：中顾法律网www.9ask.cn免费法律咨询3分钟100%回复上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日建设部令第56号发布2001年8月15日修正）第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，
房地产抵押登记制度 本文内容：
文章来源：中顾法律网
www.9ask.cn
免费法律咨询3分钟100%回复
上网找律师
就到中顾法律网
快速专业解决您的法律问题
http://www.9ask.cn/souask/
城市房地产抵押管理办法
（1997年5月9日建设部令第56号发布
2001年8月15日修正）
第一章
总
则
第一条
为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条
凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条
本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条
以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条
房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条
国家实行房地产抵押登记制度。
第七条
国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第二章
房地产抵押权的设定
第八条
下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条
以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条
以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条
以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条
以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条
以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条
以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条
有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条
以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条
以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条
预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条
以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条
设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。
法律、法规另有规定的除外。
第二十三条
抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条
企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
第三章
房地产抵押合同的订立
第二十五条
房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条
房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）债务人履行债务的期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任；
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第二十七条
以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条
以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九条
抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
第四章
房地产抵押登记
第三十条
房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十一条
房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第三十二条
办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料：
（七）登记机关认为必要的其他文件。
第三十三条
登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
第三十四条
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第五章
抵押房地产的占用与管理
第三十六条
已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。
第三十七条
抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十八条
因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第三十九条
抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。
第六章
抵押房地产的处分
第四十条
有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第四十一条
有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条
抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。
第四十三条
同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
第四十四条
处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条
以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
法律、法规另有规定的依照其规定。
第四十六条
抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：
（一）抵押权人请求中止的；
（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；
（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；
（五）其他应当中止的情况。
第四十七条
处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
第七章
法律责任
第四十八条
抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十九条
抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十条
抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第五十一条
因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第五十二条
登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章
附
则
第五十三条
在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。
第五十四条
本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第五十五条
本办法自1997年6月1日起施行
篇2：广州市购买商品房贷款抵押规定
广州市购买商品房贷款抵押规定 本文关键词：广州市，抵押，商品房，贷款，购买
广州市购买商品房贷款抵押规定 本文简介：广州市购买商品房贷款抵押规定第一章总则第一条为活跃本市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。第二条本规定所称购买商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房作为履行债
广州市购买商品房贷款抵押规定 本文内容：
广州市购买商品房贷款抵押规定
第一章
总则
第一条
为活跃本市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条
本规定所称购买商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行，待清偿全部贷款本息才取得完全产权的商品房的购房行为。
本规定所称抵押物，是指将购买现成商品房或预购在建商品房设定抵押的标的物;所称购房人、借款人与抵押人，抵押权人与贷款银行，分别为同一权利人。
第三条
凡在本市行政区域内办理购买商品房贷款抵押的，必须遵守本规定。
第四条
商业银行按本规定为购房人办理商品房贷款抵押业务，应遵守国家的有关金融法律、法规的规定。
第五条
广州市国土局、房地产管理局(以下简称登记主管机关)负责商品房抵押物的登记、处分等管理工作;中国人民银行广州市分行负责商品房贷款业务的监管和协调。
第二章
贷款抵押
第六条
办理购买商品房贷款抵押业务，由房地产开发企业(以下简称开发企业)凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记主管机关备案。
申请购买商品房贷款抵押的，应由约定贷款银行办理。
第七条
购房人申请贷款抵押应符合下列条件：
(一)具有合法的身份证明;
(二)首期购房付款应达到规定比例;
(三)信誉良好，确有偿还贷款本息能力。
第八条
购房人以购买的现成商品房或以预购的在建商品房设定抵押物的，必须向贷款银行提交申请书和合法有效的购房合同。
第九条
以购买的商品房设定抵押物，其合法占有的土地使用权应同时抵押，如其土地使用权已先行抵押的，须征得原抵押权人的书面同意。
第十条
具有下列情形之一的商品房，不得设定贷款抵押：
(一)未取得商品房预售许可证的;
(二)房地产权属有争议的;
(三)属于违法用地和违法建筑或临时建筑的;
(四)行政、司法机关依法限制房地产权转移的;
(五)法律、法规规定不得贷款抵押的其他情形。
第十一条
购房人办理购买商品房贷款抵押时，应与贷款银行签订贷款抵押合同。合同内容应包括：
(一)抵押当事人的姓名或名称、住址或营业所在地;
(二)贷款的金额、币种、用途、期限、利率、支付方式或地点、本息归还方式;
(三)抵押物的座落、用途、结构、面积、成交价值、使用期限、房地产权证书或预售房契约编号;
(四)抵押物的权证保管;
(五)抵押物的占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任;
(六)抵押物的保险金额和保险受益人;
(七)抵押物的处分方式及受偿人的顺序;
(八)违约责任;
(九)争议的解决方式;
(十)约定的其他有关事项。
第十二条
购买商品房贷款抵押合同可以由公证部门公证;在港澳台地区或境外签订的合同应依法见证或认证。
第三章
抵押登记
第十三条
购房人与贷款银行签订贷款抵押合同之日起30日内(在港澳台地区或境外签订的贷款抵押合同在见证或认证之日起60日内)，双方应持贷款抵押合同、购房合同、身份证明及有关资料向登记主管机关申请办理抵押登记。
以购买在建商品房作抵押的应办理抵押登记备案;以购买现成商品房作贷款抵押的，应办理抵押登记。
凡办理抵押登记的，应先办妥房地产权属登记。
第十四条
申请抵押登记，登记主管机关对证件齐备、权属来源清楚的应自受理之日起15日内核准登记事项，并将抵押登记备案证明书或他项权证发给贷款银行。
第十五条
购买商品房贷款抵押合同，应自核准抵押登记备案颁发备案证明书或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。
第十六条
凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，开发企业应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到登记主管机关办理房地产证，并通知贷款银行、抵押人，补办抵押登记。
第十七条
贷款抵押权属发生变更的，当事人应在变更之日起30日内办理变更登记。
贷款抵押关系终止时，当事人应自终止之日起30日内办理注销登记。
第四章
保证与监督
第十八条
贷款抵押合同登记备案生效后，贷款银行即为该贷款抵押商品房工程建设的监督机构，行使对所贷购房款的使用和工程建设检查的权利，开发企业应接受监督。
第十九条
开发企业必须向贷款银行提供下列保证事项：
(一)保证抵押贷款专款专用;
(二)保证购房人用抵押贷款购买的商品按期、按质竣工，交付使用;
(三)双方约定的其他保证事项。
上述保证事项可以在双方合作协议书中约定。
第二十条
开发企业应在贷款银行设立专项帐户，将所收购房款存入专项帐户，由贷款银行监管。
贷款银行应根据双方约定，按期转拨款项，保证贷款抵押商品房工程建设的需要。
第二十一条
开发企业因故终止已抵押商品房工程建设的，应从终止之日起10日内通知贷款银行与购房人，并应清偿贷款银行本息和赔偿购房人经济损失。
第五章
抵押物的占管与处分
第二十二条
商品房贷款抵押期间，商品房由抵押人占管。占管期间抵押人应维护抵押物的安全、完好，不得擅自改变其使用性质，不得拆建。贷款银行有权按贷款抵押合同的约定，检查抵押人占管的抵押物。
第二十三条
商品房贷款抵押期间，抵押人或贷款银行未经对方书面同意，不得将抵押物变买、赠与，或以其他方式处置抵押物，但有本规定第二十六条的情形除外。
抵押物发生继承或遗赠的，承受人应及时通知贷款银行。
第二十四条
商品房贷款抵押期间，抵押人如将房屋出租的，应当征得贷款银行的书面同意。
第二十五条
抵押人死亡、失踪的，抵押物的合法继承人、受遗赠人或代管人可以继续履行贷款抵押合同。
第二十六条
有下列情形之一的，贷款银行有权申请处分抵押物：
(一)抵押人不履行合同的;
(二)抵押人死亡、失踪而无人代其履行合同的;
(三)抵押人的继承人、受遗赠人或代管人不愿履行合同的;
(四)抵押人被宣告解散或破产的;
(五)抵押人受刑罚羁押无法履约，无人代其继续履行合同的。
第二十七条
依照本规定第二十六条所列情形，贷款银行、抵押人及有关当事人对抵押物处分有异议的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
对抵押物处分没有异议的，应向登记主管机关提出申请。登记主管机关在接到处分抵押物申请之日起30日内，应做出决定。
第二十八条
抵押物的处分应按下列方式处理：
(一)拍卖;
(二)变卖;
(三)折价抵偿。
第二十九条
对抵押物的处分，当事人要求对抵押物进行评估的，由登记主管机关指定的房地产估价机构评估。
第三十条
处分抵押物所得款项，按抵押人和抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：
(一)支付处分抵押物的费用;
(二)扣缴抵押物应缴的税款;
(三)剩余金额交还抵押人。
抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的，贷款银行有权追索不足部分。
第六章
法律责任
第三十一条
购房人、贷款银行、开发企业及其他有关当事人应当履行合同约定的义务。违约的，应依法承担违约责任;造成他人经济损失的，应赔偿经济损失。
第三十二条
购房人办理商品房贷款抵押登记时，隐瞒真实情况或以虚假身份证明及其资料，骗取贷款抵押登记的，除依法赔偿经济损失外，并由登记主管机关按所骗取金额的5%以下处以罚款;情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条
在商品房抵押占管期间，抵押人未经贷款银行同意，擅自变卖、2出租、赠与该商品房的，其行为无效;随意改变、损坏房屋内部结构，能恢复原状
的，应恢复原状;造成经济损失的，应依法赔偿经济损失，并由登记主管机关分别处以1000元以上5000元以下的罚款。
第三十四条
开发企业将购房贷款挪作他用的，贷款银行有权拒绝拨款，并由建设主管机关依照有关房地产开发经营法规予以处罚。
第三十五条
当事人对行政处罚不服的，依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第三十六条
由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、毁损的，抵押占管人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明以后，可免除借款人向贷款银行重新提供或增加担保的责任。但不能免除偿还贷款银行本息的责任。
第七章
附则
第三十七条
购买解困房、安居工程住房，需贷款抵押的，适用本规定;购买住房制度改革的房屋，需贷款抵押的，可以参照本规定执行。
第三十八条
本规定自一九九六年一月一日起施行。
文章来源：中顾法律网
(免费法律咨询，就上中顾法律网）
篇3：担保抵押管理规定
担保抵押管理规定 本文关键词：管理规定，抵押，担保
担保抵押管理规定 本文简介：编号：FM-TM-09版号：1.0生效日期：发放编号：财务管理体系文件天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632担保抵押管理规定编制日期审核日期批准日期修订记录修订日期修改原因及内容摘要修改人审核人批准人初稿仅供内部
担保抵押管理规定 本文内容：
编号：FM-TM-09
版号：1.0
生效日期：
发放编号：
财务管理体系文件
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin
；QQ:1318241189；QQ群：175569632
担保抵押管理规定
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
修订日期
修改原因及内容摘要
修改人
审核人
批准人
初稿仅供内部讨论
2002
中华财务
版权所有
1、目的
本管理文件明确了公司为控股子公司、非控股公司（包括参股子公司和股东单位、无资产关系的外部公司三类）提供的对外担保，包括贷款担保、以财产对外提供抵押等的要求与操作规范，以规范公司担保抵押管理的基本程序，以降低公司的经营风险。
2、适用范围
2.1本程序适用于本公司所有对外提供担保抵押的业务活动。
2.2本办法适用于本公司及下属子公司。
3、相关程序及文件
3.1对外融资管理规定FM-TM-08
4、职责
4.1董事会
ü
批准公司为非控股公司对外出具担保的《贷款申请报告》。
4.2董事长（或委托代理人）
ü
签署《担保合同》或《抵押合同》；
ü
签署财务管理协议。
4.3总裁办公会
ü
批准公司为控股子公司对外出具担保的《贷款申请报告》；
ü
审批公司对外出具担保的《贷款申请报告》；
4.4总裁
ü
批准信用评价报告并签字。
4.5财务总监
ü
审批公司对外出具担保的《贷款申请报告》；
ü
审批信用评价报告并签字。
4.6财务部
ü
对提出担保申请的公司进行偿债能力分析和信用度调查，形成信用评价报告；
ü
向公司领导层提供各控股子公司银行账户存款情况；
ü
与控股公司财务部或非控股公司财务部签署关于提供担保的财务管理协议。
5、管理权限
5.1首创置业统一安排对外担保，控股子公司对外担保由首创置业审批（先通过控股子公司董事会审批），控股子公司不得在未经批准的情况下擅自进行对外担保。
5.2公司财务部是担保批准的办理机构。
5.3公司对外出具担保，应由财务部严格审查被担保单位的偿债能力和信用程度，由公司总裁和财务总监双签批准。对非控股公司的担保申请，必须经董事会批准。
5.4公司为控股子公司对外出具担保，可出具贷款金额的全额担保；公司为参股子公司对外出具担保，原则上出具贷款金额的担保比例不超过公司的参股比例；原则上不对系统外的公司提供对外担保。
5.5《担保合同》或《抵押合同》一经签发，不得擅自修改变更。保证期间，申请人和受益人因主合同发生变更需要修改《担保合同》或《抵押合同》的，应在事先征得首创置业书面同意。
6、工作程序
6.1对外担保办理程序—为控股子公司提供担保
步骤
完成时间
涉及部门及岗位
岗位岗
步骤说明
1
控股子公司财务部
需要公司总部对外提供抵押担保的，《贷款申请报告》中贷款方式一栏应注明：申请担保的事由、受益人、金额、期限、履约计划以及违约的罚则等，上报公司财务经理。
2
控股子公司财务部经理/总经理/董事会
审核批准《贷款申请报告》。
3
控股子公司财务部
将经审批的《贷款申请报告》以及近两年银行贷款及还款记录、目前公司对外提供担保余额等相关资料一并上报公司总部财务部。
4
财务部资金管理岗
对提出担保申请的公司进行偿债能力分析和信用度调查，关注控股子公司的资产负债比率、流动比率，近两年该公司有无拖欠银行利息和不良贷款发生，有无重大合同违约情况发生，形成信用评价报告，上报财务总监。
5
财务总监/总裁办公会
逐级审核批准，财务总监和总裁双签。
6
财务部资金管理岗
按照经批准的《贷款申请报告》，与控股子公司财务部签署财务管理协议。
7
董事长（或委托授权人）
在控股子公司与银行办理贷款手续后，与银行签署《担保合同》或《抵押合同》。
8
财务部资金管理岗
《担保合同》或《抵押合同》存档，并将合同复印件一份送交公司法律合约部备案。
6.2对外担保办理程序—为非控股公司提供担保
步骤
完成时间
涉及部门及岗位
岗位岗
步骤说明
1
非控股公司财务部
需要公司总部对外提供抵押担保的，编制《贷款申请报告》中应注明：申请担保的事由、受益人、申请人与受益人的关系、申请担保的金额、期限、履约计划以及违约的罚则等，提交公司总部财务部。
2
非控股公司财务部
同时还需将近两年财务报表、银行贷款及还款记录、目前公司对外提供担保余额、银行存款余额等相关资料一并提交公司总部财务部。
3
财务部资金管理岗
对提出担保申请的非控股公司进行偿债能力分析和信用度调查，关注该公司的资产负债比率、流动比率，近两年该公司有无拖欠银行利息和不良贷款发生，有无重大合同违约情况发生，形成信用评价报告，上报财务总监。
4
财务总监/总裁办公会/董事会
逐级审核批准，财务总监和总裁双签。
5
财务部资金管理岗
按照经批准的《贷款申请报告》，与非控股公司财务部签署财务管理协议。
6
董事长（或委托授权人）
在非控股公司与银行办理贷款手续后，与银行签署《担保合同》或《抵押合同》。
7
财务部资金管理岗
《担保合同》或《抵押合同》存档，并将合同复印件一份送交公司法律合约部备案。
6.3对外担保管理程序—担保合同的修改
注：本流程适用于担保合同的修改，增加担保范围或延长担保期间或者因变更增大保证责任的情况。对于担保合同的修改，不增加担保范围或不延长担保期间或者因变更不增大保证责任的情况，只需财务总监/总裁办公会逐级审核批准即可，不需上报董事会审批。
步骤
完成时间
涉及部门及岗位
岗位岗
步骤说明
1
控股子公司/非控股公司财务部
需要修改《担保合同》或《抵押合同》的，提交书面申请《担保合同修改申请报告》并加盖公章，注明要求展期的原因或修改的内容，以及原《担保合同》或《抵押合同》的开立日期、编号等。
2
财务部资金管理岗
应就此种变更进行审查，形成调查报告，连同该项担保的原审批材料一并按规定，上报财务总监。
3
财务总监/总裁办公会/董事会
逐级审核批准《担保合同修改申请报告》，财务总监和总裁双签。
备注：对于担保合同的修改，不增加担保范围或不延长担保期间或者因变更不增大保证责任的情况，只需财务总监/总裁办公会逐级审核批准即可，不需上报董事会审批。
4
财务部资金管理岗
按照经批准的申请报告，与控股/非控股公司财务部签署财务管理协议。
5
董事长（或委托授权人）
在控股/非控股公司与银行办理贷款展期或其他贷款合同变更手续后，与银行重新签署《担保合同》或《抵押合同》。
6
财务部资金管理岗
《担保合同》或《抵押合同》存档，并将合同复印件一份送交公司法律合约部备案。
7
财务部资金管理岗
对没有经过审批的《担保合同修改申请报告》，应及时书面通知申请人和受益人。
7、单据与记录
7.1《担保合同修改申请报告》
8、流程图
