保利中央公园 开盘快报
一、项目基本信息
1 1 、项目位置：
朝阳区阜安路与宏泰东街交汇处
2 2 、项目基本情况
项目名称
保利中央公园
位置
朝阳区阜安路与宏泰东街交汇处
开发商
保利地产
占地面积
3 31 1 万 平米
建筑面积
总建筑面积 0 40 万平米 ，地上 8 28 万平米，其中住宅占 5 15 。
万平米。
规划套数
2 902 套
物业类别
高层 板楼
物业费
暂无
容积率
2.5
绿化率
35% %
户型
89- -6 116 平米两居； 133- -7 147 平米三居 ；7 167 平米四居
均价
0 44000 万/ / 平米
交付标准
精装
3 3 、交通情况
紧邻京承高速、机场高速、四环、五环、京密路等城市主要干道。
地铁：规划中的地铁 14 号线，预计 2012 年底开通，望京站下车即可。地铁 15 号线一期 2012 年开通，二期 2014 年开通，望京站下车即可。
公交：471（城铁望京西站—南湖西里）望京街西口下；536（望京北路口东—左家庄）国风北京站下。
4 4 、配套情况
综合市场：北京百思佳菜市场、大山子综合市场、南湖综合市场； 教育：花家地实验小学、八十中学、陈经纶中学、九十四中学、韩国国际学校、北京青年政治学院、中央美院、中医药大学东区等； 商业：旺角广场、中福百货、京客隆、大中电器、华联商场、嘉贸中心、沃尔玛购物中心、六佰本商业体、华彩购物中心、家乐福超市、望京商业中心、华堂商场、新世界百货、方恒购物中心及合生国际街等； 公园：望京公园、大山子公园、望承公园、奥林匹克森林公园等； 银行：中行、工行、建行、农行、交行、招行、北京银行等； 餐饮：海底捞、全州大酒店、秀银太餐饮、王李朝餐饮等； 娱乐：星美国际影城、中体倍力、奥力健身、方恒购物中心、华联嘉茂等； 邮政、电信局：溪阳中路邮局、宏昌路邮局；项目周边还有移动、联通、电信的营业厅； 药店：金象大药房、北京德百康医药公司、康馨永安堂、望京西园药店等； 医院：中国中医科学院望京医院，北京惠兰医院，北亚医院，天使妇儿医院等； 加油站：中石化中旅望京加油站、南湖加油站、东湖加油站、中油首汽十六号站等； 小区内部配套设施：项目自身有大型商业，双语幼儿园，会所，超市，菜市场等。
5 5 、项目规划图
保利中央公园此次开盘推出 9#、10#、12#、13#、14#、15#楼，共计 552 套房源。
此次开盘推出组团一、二部分楼栋，共计6栋楼， 户型面积为89-167㎡二至四居不等； 6 6 、售楼处现场展示
售楼处
样板间
二、项目开盘推售情况
1 1 、基本情况
开盘时间：2011 年 8 月 21 日； 开盘地点：保利中央公园售楼处； 开盘套数：
552 2 套 ；
精装标准：
：1 4261 元/ / 平米）
（为增加精装标准的信服度，统一调整说辞）
，实际精装修标准为 0 2000 元/ / 平米。
开盘户型：89-116 平米两居；133-147 平米三居；167 平米四居。
销售均价：
4400 00 万/ / 平米； 销售速度：
开盘当天共认购
242
套；其中 89 ㎡及 167 ㎡户型已售罄，认购户型以小户型为主。
优惠情况：为了使价格更具备吸引力度，开发商将赠送面积以价值形式体现，并做现场公示。
90 平米户型增总价值约 100 万的可使用面积（约 23 ㎡）； 105 平米户型赠送价值约 80 万的可使用面积（约 18 ㎡）； 117 平米户型赠送价值约 130 万的可使用面积（约 30 ㎡）； 134 平米户型赠送价值约 80 万的可使用面积（约 18 ㎡）； 147 平米户型赠送价值约 105 万的可使用面积（约 24 ㎡）； 167 平米户型赠送价值约 135 万的可使用面积（约 31 ㎡）。
2 2 、开盘情况
项目开盘推出 9#、10#、12#、13#、14#、15#楼， 15 到 25 层板楼，户型为 89-116 平米两居；133-147 平米三居；167 平米四居。
共计 2 552 套。
户型 面积 推售套数 销售套数 消化率 销售均价 两居 89 ㎡ 66 套 约 65 套 98% 约 41000-42000 元/平米 两居 105 ㎡ 33 套 约 25 套 76% 约 40000-41000 元/平米 两居 116 ㎡ 66 套 约 40 套 61% 约 40000-41000 元/平米 三居 133 ㎡ 288 套 约 30 套 10% 约 37000-38000 元/平米 三居 147 ㎡ 66 套 约 15 套 23% 约 38000-39000 元/平米 四居 167 ㎡ 66 套 约 65 套 98% 约 40000 元/平米
总计 167 ㎡ 552 套 242 43.8 %
开盘结果：
本次开盘共推出 552 套房源。开盘当日 总认购 242 套 ，消化率为 43.8 ％ ，开盘报价为42000-46000 元/平米； 89 ㎡户型有 23 平米左右赠送面积，可改为小三居，性价比较高，总价较易接受，开盘当日上午 11 点左右即售罄； 167 ㎡户型，赠送面积约 31 ㎡，价值 135 万。且该产品单价较低，改善型购房客户较对该户型较有意向，开盘当日上午 11 点左右售罄。
本次开盘推出 288 套 133 ㎡户型，该户型单价较低，但赠送面积较小，加之该户型楼栋交房时间为 2014 年年中，与之前沟通说辞出入较大，开盘当日客户认购量很低。
3 3 、户型分析
89㎡二居 133㎡三居 147㎡三居 167㎡四居
优势：
采光面多，户型紧凑； 有赠送面积。
劣势：
卫生间为暗卫，采光和三期均有影响。
优势：
采光面多，户型紧凑； 双卧朝南，采光较好； 厨房透气性强。
劣势：
主卧卫生间为暗卫，采光和散气有影响。
优势：
户型方正、紧凑； 采光面多，双卧朝南。
劣势：
厨房朝北无阳台，从风水学来看是晦气朝内。
优势：
多面采光，户型方正； 双卧朝南，有赠送面积：
劣势：
主卧卫生间为暗卫； 无玄关设计，无私密性
4 4 、开盘流程
登记
领取选房单（盖已登记章）
选房单审核（盖已审核章）
等候区等待叫号
选房区选房 销控台核对明源信息，打印选房确认书（盖已选房章）
签署认购（盖已签约章）
财务换收据（盖已交款章）
出口审核（盖已回单章）
完成选房
开盘认购流程图
5 5 、开盘现场情况
开盘当日现场客户到场较早，加上利用电脑选房，增加选房效率，上午 11 点左右，现场大多数客户就已完成认购，逐步退场。
开盘当日客户量较大，但摇号公示板上仅有 A4 纸打印出摇号结果进行公示，客户集中查看较为不便。
应当前市场现状，开盘当日，小户型依然受到客户青睐。但由于 167 ㎡户型赠送面积大，性价比较高，也有较多客户考虑该户型，开盘当日上午 11 点左右， 89 ㎡及 167 ㎡户型售罄； 该项目自 4 月起大规模推广动作持续展开，到开盘前升级客户蓄客量达 3000 组左右。现场氛围 入口登记区 摇号公示板 增送价值公示
开盘当日参加摇号的共有 456 组，分成 46 批进行摇号选房； 开盘价格与前期沟通价格差距较大，客户不满情绪较高。开盘优惠的方式是不同户型赠送不同价值的可使用面积，但该部分面积户型图中不能体现，只能通过业务员传达给客户，不少客户对此有不信任感，业务员表示在签约合同中会有承诺，依旧难以解决客户的抵触情绪，现场有部分客户放弃购买，同时也有部分已认购客户，当日即办理退房。
开盘当日气温较高，现场设有遮阳大棚，但两边摆放仅有饮水机及冰棍供客户自取，由于冰柜设备问题，冰棍大多已化，现场纸屑也无人清理，人性化服务较差。
四、开盘时间轴
五 、蓄客情况
项目从 2011 年 1 月底进入蓄客阶段，2 月底临时售楼处开放。4 月起大规模推广动作持续展开，大多数推广动作采用与保利东郡项目捆绑式进行推广。
3 月底开始办卡，优惠条件为：从办卡之日到开盘，每天 500 元房款总价优惠；4 月底优惠停止，继续接受办卡，办卡享受 1 万元房款总价优惠； 7 月初举办售楼处开放活动，同时办理升级，当日即有 800 多组客户办理升级。升级客户凭绿卡可享受额外九九折优惠，及总房款减两万元的优惠。
7 月中旬样板间开放，促成第二个升级小高峰。开盘前， 共计升级客户 0 3000 组左右，但开盘当日参与摇号客户仅有 6 456 组。
六 、推广情况
：
推广情况：项目从 2011 年 1 月底进入蓄客阶段，2 月底临时售楼处开放。4 月起大规模临时售楼处开放 2 月底 7 月 月初 初 3 月底 办意向卡 售楼处开放，同时办理升级 7 月 月中 中 8 月 月 14 日 8 月 月 21 日 样板间开放，升级已达 1500 组左右 计 划 开盘时间，由 于 预售 证 未批，推迟开盘 正式开盘
推广动作持续展开，大多数推广动作采用与保利东郡项目捆绑式进行推广。主要动作如下：大量报广、网络、短信的推广；红领巾桥交通指示牌；与保利旗下其他项目共同参加各类巡展等推广活动；临时售楼处周末暖场活动等。
报广类
精品购物指南
项目白皮书 网络类
网络过渡页
网络通栏
网络软文 活动类
2011年7月,保利中央公园项目先后举办了售楼处开放及样板间开放活动，并为客户办理升级。截止在开盘前共计升级近3000组客户。
七 、开盘小结
保利中央公园此次开盘，推售房源 552 套。经过 8 个月的蓄客，到开盘前蓄客量达 3000组左右，开盘当日参加摇号的仅有 456 组，客户损失量较大，与之前业务员针对价格方面的沟通有必然联系，甚至有部分业务员报价在 33000-35000 元/平米，差价过高，超过客户前期预期价格，造成不好的感受，严重影响开盘销售结果。
开盘价格与前期沟通价格差距较大，客户不满情绪较高。开盘优惠的方式是不同户型赠送不同价值的可使用面积，但该部分面积户型图中不能体现，只能通过业务员传达给客户，不少客户对此有不信任感，造成较多客户最终放弃购买； 开盘当日，89 ㎡小户型受到客户青睐，同时 167 ㎡四居产品也以赠送价值约 135 元的可使用面积成为性价比较高产品，同样受到一定客户的青睐，开盘当日，两种产品即售
罄；而 133 ㎡产品交房时间为 2014 年年中，而业务员与客户沟通交房时间为 2013 年 6月，交房时间延后问题严重影响了开盘当日该户型的成交量，同时该问题也将严重影响认购客户后期换签的工作。
