房地产行业融资风险10篇房地产行业融资风险 在当今异常活跃的国际资本运作市场中,存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。本文主要分析了房地产业的项目融资下面是小编为大家整理的房地产行业融资风险10篇,供大家参考。
篇一：房地产行业融资风险
在当今异常活跃的国际资本运作市场中,存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。本文主要分析了房地产业的项目融资与风险投资,供大家参考。项目融资与风险投资的概述
在当今异常活跃的国际资本运作市场中，存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。二者间有许多相同之处,比如都适用于各种规模的项目,投资决策都是建立在高度专业化和程序化的基础之上,投资银行、律师和会计师等中介机构都起着极为重要的作用等等。当前中国经济正处于快速发展期，基本风险和高成长项目的开发与建设已经成为经济发展的重要方式。
p、k、nevitt在所着的《项目融资》1996年第六版中对项目融资的定义是：项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流程和收益，将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物。
法律专家对项目融资的定义是：项目融资是对一项权利，自然资源或其它资产的发展或利用的融资,而且,融资并不由任何形式的股本提供,其回报主要来自于项目生产的利润.
项目融资虽然到目前还没有一个公认的定义，但其本质上是一种无追索的权的融资贷款，核心是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其它来源。
项目融资其重要特征是：贷款方在决定是否发放贷款时通常不把项目发起方现在的信用能力作为重要因素来考虑。
风险投资是由企业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。通俗的说是指投资人将风险资本投资于新近成立或快速成长的新兴公司（主要是高科技公司），在承担很大风险的基础上，为融资人提供长期股权投资和增值服务，培育企业快速成长，数年后再通过上市、兼并或其它股权转让方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
风险投资一般具有以下基本特征：
1、投资对象多为处于创业期中的中小型企业，多为高新技术企业;
2、投资期限至少在3—5年,投资方式一般为股权投资，通常占被投资企业的
15%—-—20%；3、投资决策建立在高度专业化和程序化的基础之上；4、风险投资方一般积极参与被投资企业的经营管理，提供增值服务；5、当被投资企业增值后，风险投资方会通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本，实现其投资的超额回报；6、风险投资方退出投资至少能够获得原始投资额的5——--—7倍的利润和资本升值。
项目融资与风险投资的选择
通过对二者的分析和比较,着重从二者间不同点的角度使人们对于如何选择项目融资和风险投资有所了解。
一、投资方的构成不同
1、项目融资中主要有以下几方构成：金融机构,公共基金机构、短期资金
市场、商业金融公司，其中商业银行（commercialbank）是项目融资的最主要的资金来源，而其它来源往往也是从商业银行融资。目前由国内银行作牵头行或者完全由国内商业银行组成的银团为数很多，从能源到运输等各个方面的实践都不少.
2、风险投资中的风险投资人大体可分为以下四类：
a、风险资本家（adventurecapitalists）。他们是向其它企业家投资的企业家，与其它风险投资人一样，他们通过投资来获得利润。但不同的是风险资本家所投出的资本全部归其自身所有，而不是受托管理的资本。由于国内环境的限制和影响，个人投资风险项目为数众多，但真正形成较大规模的并不多。b、风险投资公司(venturecapitalfirm）。风险投资公司的种类有很多种,但是大部分公司通过风险投资基金来进行投资，这些基金一般以有限合伙制为组织形式，我国目前的风险投资公司多为有限公司，并且多数具有政府背景,运作机制不够完善.c、产业附属投资公司（cprporateventureinvestors/directinvestors）。这类公司往往是一些非金融性实业公司下属的独立风险投资机构，他们代表某公司
的利益进行投资。这类投资人主要将资金投向一些特定的行业。和传统风险投资一样，产业附属投资公司同样要对被投资企业递交的投资建议书进行评估，深入企业作尽职调查并期待得到较高的回报.d、天使投资人（angels)这类投资人通常投资于非常年轻的公司以帮助这些公司迅速启动。在风险投资领域,“天使投资人”这个词指的是企业家的第一批投资人，这些投资人在公司产品和业务成型之前就把资金投进来。
二、投资对象和范围不同
1、项目融资的投资对象主要适于以下三大类项目：
a、资源开发项目、如石油、天然气、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等；b、基础设施项目，基础设施项目必须要实行商业化经营，才可能产生受益；c、制造业项目,如大型轮船、飞机等.
2、风险投资的对象主要包括：兴新的高科技公司、具有高成长性及超额利润的公司。
项目融资虽然说适用于各种规模的项目，并不限于大型项目。但从其三种投资对象不难看出,主要限于大中型项目；而大多数风险投资者更偏爱小公司,这首先是因为小公司技术新效率高，有更多的活力，更能适应市场的变化；其次,小公司的规模小,需要资金力量也小,风险投资公司所冒风险也有限。从另方面讲,小公司的规模小，其发展的余地也更大，因而同样的投资额可以获得更多的收益.此外，通过创建一个公司而不是仅仅作一次交易,可以帮助某些风险投资家实现他们的理想。
三、投资方作出投资决策的考虑因素不同
1、在项目融资中，投资方作出投资决策的主要考虑因素有：
a、信用风险要低于权益风险；b、项目投产后的原材料、能源供应要有保证，价格不要超过事先的预测；c、项目投产后的产品或提供的服务要有稳定可靠的市场，运送到的运输成本要
合理；d、项目同外界的通讯要通畅;e、建筑材料要有保证，价格不超过原计划水平；f、承担施工任务的承包商和项目竣工投产后的经营者要有经验；g、政治环境稳定、友好，各种执照和许可证齐全;h、不存在国家和主权风险,项目不会被所在国政府没收；i、货币和汇率风险是否已得到妥善安排；j、项目发起方各成员均已缴齐各自的股金；k、项目本身是否具有足够的价值，可以充当贷款的担保物；l、对项目的资源和资产是否进行评估，评估结果是否令人满意;m、对项目有关的保险是否已作了通盘考虑和安排；n、对不可抗力、项目超支、工期延误的风险是否已做好安排;o、项目是否具有良好的预期投资收益和资产收益率（roeroiroa）；p、是否有足够的经理专业人员；q、是否已充分考虑环保要求。2、在风险投资中，风险投资方作出投资决策的主要考虑因素有；a、企业家自身是否具有制成及持续奋斗的懔赋；b、企业家是否非常熟悉本企业的目标市场；c、在5—10年内是否至少能获得10倍的回报;d、企业家的背景是否证明其具有很强的领导能力;e、对风险的评估和反应是否良好；f、投资是否具有流动性；g、是否具有可观的市场增长前景；h、与风险企业有关的历史记录是否良好；i、对企业的表达是否清楚明了；
j、是否具有财产保全措施。
从以上列举的项目融资和风险投资的主要考虑因素不难看出，风险投资方在作投资决策前，更关注与风险企业自身的情况；而项目融资的投资方除关注与项目投资的自身情况外，对于项目之外的多种因素，如通讯联络、政治环境、国家和主权风险、货币和外汇风险等也较为关注。产生该等差异的原因在于：风险投资中的风险企业多是小型公司，其发展更多取决于自身的情况；而项目融资的对象多是大中型的项目，其投资成败不仅与项目自身的情况有关，与周围大环境的变化关系也极为紧密。
四、投资方的投资方式不同
1、在项目融资中的投资方式有：设备租赁、原材料供应、以长期无货亦付款合同或产量合同、或固定价合同的方式投资等等。但其投资的最主要的方式是提供贷款。
2、在风险投资中风险资本进入的方式有：购买股权、提供贷款或既购买股权又提供贷款，但最主要的方式是购买股权.
五、投资方实现收益的方式不同；
1、项目融资的主要收益实现方式是获得贷款利率，由于项目融资的贷款利率一般高于普通商业银行的贷款利率，因而会给贷款方带来较高的收益。
2、风险投资的收益实现方式适当被投资企业增值后，通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本，实现其投资的超额回报。
一个成功的风险投资,当风险投资方退出投资是至少能获得原始投资额的5—7倍利润和资本升值。从项目融资和风险投资的收益实现方式上看，二者似乎都是收回投入的资本或资金，并获取额外的收益。但项目融资的额外收益是约定的贷款利息，虽然比银行的贷款利率要高，但相比投入的资本或资金而言要少得多；风险投资的额外收益是除去原始投资额之外的上市募集的资金，收购兼并或股权转让的高额收益，其数额往往相当于原始投资额的5—7倍（当风险投资获得成功时)。
六、投资方面临的风险不同；
1、项目融资中的风险可以分为两大类;一类是商业风险，主要包括自然风险、外汇风险、经营管理风险和包括通货膨胀在内的其它风险，另一类是国家风险，主
要包括主权风险和政治风险。自然风险、交易风险、外汇风险、买卖风险、折算风险通货膨胀与利率风险、商业风险、竣工风险、经营风险、营运风险、风险收入风险、其它风险、法律对抗其它
2、风险投资中的风险主要有：技术风险、管理风险、市场风险、政策风险等。
如果说在项目融资中,投资方同样面临着商业风险和国家风险的话，那么在风险投资中风险投资方更多面临的是商业风险；而且，尽管项目融资中也存在着一定的风险，但相比风险投资中存在的风险而言要小得多。“风险投资”顾名思义，其投资必然伴随重大风险。即使在风险投资业发展较为成熟的发展中国家，风险投资对于高技术企业投资的成功率也只有20%--30％，这个比率远远低于项目融资的成功率。
七、投资方是否参与项目的管理不同；
1、项目融资中一个普遍的做法是由项目发起方成立一个项目公司，作为项目的直接主办人。从实际操作的角度，项目公司具有较强的管理灵活性，可以是一个实体,也可以只是一个法律上拥有向项目资产的公司，实际的项目运作则往往委托给一家富有管理经验的管理公司负责。也就是说,投资方往往不参与项目融资的管理。
2、风险投资实际是一种风险投资方积极参与的投资.风险投资均与高新技术两要素构成推动风险投资事业前行的两大车轮,二者缺一不可。风险投资方在向风险企业注入资金的同时，为降低投资风险，必然介入该企业的经营管理，提供咨询，参与中的问题的决策,必要时甚至解雇公司经理,亲自接管公司，尽力帮助该企业取得成功。产生这方面差异的原因恐怕是与项目融资中存在担保,而风险投资中没有担保，风险投资方为保证投资的收回和高额的收益，更现有较大的关系。
八、存在担保与否不同；
1、在项目融资中，对于银行和其它债权人而言,项目融资的安全性来自两方面:一方面来自项目融本身的经济强度；另一方面来自项目之外的各种直接或间接的担保。这些担保可以是由项目的投资者提供的，也可以是由于项目由直接或间接利益关系的其它方面提供的,这些担保可以是直接的债务担保。国际上成功的项目融资大部分都采取了担保。
2、在风险投资中由于风险投资方主要是指刚刚起步或尚未起步的高技术企业或高技术产品，而这些风险企业没有一定数量的固定资产或资金，也就是无法提供
相应的担保。
因此无法从传统融资渠道获取资金，只能开辟新渠道,这恐怕也是风险投资产生的原因之一吧。
九、政府在项目运作中起的作用不同;
1、在项目融资中,无论是在宏观或微观方面,政府机构都能够发生多方面的作用,促进项目融资的完成。如在一些能取到积极促进经济发展的基础性设施项目中,例如铁路、石油、天然气、电力、煤矿的建设，政府的支持是这种项目成功的必然条件.而未了回避政治风险，投资方一般会要求项目所在国政府做出各种承诺，例如，税收优惠不得取消,不得实行价格管制、不得将项目设施收归国有等。尽管在我国根据《中华人民共和国担保法》第八条的规定，国家机关不得作为保证人，但财政部可以为使用外国政府或国际经济组织的贷款代表国家作出担保。
2、在风险投资中，政府制定的有利的政策法规环境促进风险投资的发展，特别是在起始阶段，包括法律保障、补助与贴息、提供担保，税收优惠等。例如美国国会在1978年—1981年这四年间连续通过了5个有利于风险投资发展的法案，1978年收入法案将资本增值税由49、5%降至28%，对长期的权益投资起到了横打的激励作用，使得1979年的经济复苏税务法又进一步将资本增值税由28%降低至20％，从而使得当年投资风险基金的承诺金额翻了一翻.但是，相比在项目融资中政府起到的作用，在风险投资中政府的作用主要实践结合较为次要的.
中国政府目前也在逐步完善风险投资的法律环境，单一于公司法种种制度及上市政策的限制，风险投资的退出信道还不够通畅。这方面的差异主要还是与项目融资的主要投资对象是大中型项目,而风险投资的对象多是小公司有关。担当一国的风险投资企业发展到一定规模时，政府的作用也会日益显著。
项目融资的参与者
1、项目融资的资金来源。一般讲来，要利用项目融资筹集资金,必须组建一
个经济实体（或称项目公司）。项目公司的资金由两部分组成,自有资金（或称股本金)和债务（即通过对外负债筹集到的外部资金).债务又可划分为从属贷款、无担保贷款和担保贷款。这两部分资金主要有如下来源：
1)国际金融讥构.世界银行，特别是其下属的国际金融公司以及亚洲开发银行、非洲开发银行、美洲开发银行、欧洲投资银行等地区性开发银行。
2)各国政府出口信贷机构。这些出口信贷机构一般以贷款和提供保证书两种形式为项目融资.
3)项目所在国政府.
4)商业银行.商业银行是项目融资的最主要的资金来源，其他来源往往也是从商业银行融资。
5)公共基金机构。这类来源包括人寿保险公司、退休养老基金和慈善基金.在美国，公共基金机构过去提供了巨额长期固定利率资金,还可以向境外提供一定数额的贷款。据伦敦斯特灵出版公司出版的年度报告《1995年亚洲经济和基础设施》中的一篇文章说,“1992～1993年通过资本市场为大型能源和交通项目融资获得了极大成功。这些项目的成功表明，在国际资本市场上，公共机构贷款者拥有的巨额资金，可为世界上许多发展中国家的大多数能源、运输、电讯和其他基础设施项目提供相当可观的一部分资金。”该篇文章还认为，过去50年中，国际大型项目融资中的一个最重要的发展就是公共机构资本市场向大型项目打开了大门。在我国，正在进行的住房制度和社会保障制度的改革所逐步建立起的住房、养老、退休、失业。医疗公积金，将是一笔数额庞大的基金，条件成熟时也可以用于项目融资。
6)短期资金市场.短期资金市场上的资金主要投资于短期债务的投资项目。现在已有多种办法可将短期资金转化为长期投资。在我国,1995年末城镇居民储蓄已高达4万亿元，农村存款也达到了1万亿元。这种过去被视为“笼中虎”的巨额资金若转化为长期投资，对我国基础设施的建设将做出重要贡献。
7）商业金融公司。大型商业金融公司将是项目融资的重要来源，同商业银行和保险公司相比，金融公司没有存款户和投保人的资金来源，其资金从债务市场上借来，然后再加上一定利差贷放出去。因此,从金融公司借用的资金成本都比较高.某些大商业银行成立有专门的借贷部或子公司从事长期投资贷放业务。
8)租赁公司。基础设施建设往往需用大批施工安装设备。项目发起方或承包商若自行购置不但要占用很大一笔资金，而且在购置之后还要交纳税款。用租赁的方式为项目所需的设备筹资本身就可能转化为项目融资。租赁公司不仅能为项目设备融资，还可以多种方式进行项目融资。租赁公司有的是独立经营，有的是附属于大银行或大金融公司。
9)投资管理公司和风险资金贷放单位.当投资管理公司可以通过认股证、购股权、转换权或其他类似权利享有风险投资权益时,就会以风险资金的形式发放贷款。
投资管理公司一般仅提供数额有限的贷款.投资管理公司有的从属于大银行，有的则独立经营。
10)原材料供应商。急于为自己的产品或副产品寻找销路的供应商有时愿意为使用其产品的建设项目提供资金或保证书。
11）新产品的购买者或服务的接受者。需用某种产品或服务的公司愿意为生产此种产品或提供此种服务的建设项目提供帮助。一般来讲,他们采取长期无货亦付款合同或产量合同的形式。无货亦付款或产量合同相当于保证书，可以用作从其他金融机构获得贷款的保证书。
12）承包商。承包商不少都热心于项目融资。他们可以以固定价合同的形式支持项目的长期融资。承包商接受固定价合同相当于为项目的施工提供担保.有时，承包商还愿意将其应得的一部分酬金投入项目作为股本。由于承包商在同贷款单位、项目发起方和各级政府机构打交道方面十分有经验，因此他们可以在如何进行项目融资方面向其业主提供十分宝贵的建议。
13)设备经营商。为了促进自己设备的销售，许多设备经营商和制造商都有多种融资计划。这种类型的融资近年来越来越多，已成为项目融资的一种重要资金来源。
14）项目发起方的贷款和预付款。项目发起方除了为项目注入股本作为项目实体的自有资金外,还可以以项目从属贷款的形式注入资金.所谓从属贷款，从为项目筹集资金的角度来说，就是项目发起方为了提高项目主要贷款者的信心，促使他们出资或放松贷款条件而为项目提供的资金。因此，从属贷款是一种吸引主要贷款的种子资金，可以改善项目流动资金状况.项目发起方为项目提供从属贷款可以享受利息和税收方面的好处。在某些情况下，项目发起方提供的贷款或预付款用于支付项目超支部分或其他项目发起方已承诺的不可预见费。
2、项目公司。项目发起方在项目融资时一般都成立一个经济实体或项目公司。
正是这种做法,可以实现项目借款不出现在项目发起方原有的资产负债表上,因为项目单独建立的经济实体将另行建账，与项目发起方的现有账目脱开。
3、财务顾问，项目融资专业性很强，各种关系、法律规定和手续非常
复杂。国际上能够从事这类业务的专业人才数目有限,而且还往往将他们办理过
的项目融资业务记录作为内部秘密不对外公开。项目融资本身的工作量也大，一般项目发起方的专业知识、经验和精力都有限，难于胜任项目融资财务方面的工
作，更何况项目发起方还有许多其他工作要做呢？因此，许多大项目都聘请财务顾问处理项目融资的具体事务。聘请财务顾问当然要花钱，但一般付给财务顾问的佣金要比由于他们的努力而节省下来的资金少得多。财务顾问都积极地促使项目顺利完成,因为只有项目获得成功，他们才能取得咨询酬金。财务顾问的主要任务是进行可行性研究，规划资金来源,安排具体的融资策略以及监督和管理贷款协议。可以充当财务顾问的主要有商业银行、投资银行、大承包商、大金融公司和咨询公司。在选择财务顾问时，要考虑他们的声誉、在金融市场上的地位、有无本行业的知识、过去同项目发起方的关系、专业知识、对项目所在国风险的熟悉程度以及同负责本项目的官员的关系。此外，还要考虑该金融机构是否有能力向项目提供一部分或全部资金
4、保证人。项目融资虽然是部分追索权或无追索权的贷款方式，但项目融资
的风险并非全由贷款方承担。国际上成功的项目融资大部分都要求与项目有关且有财务能力的某些当事人出具保证书或做出承诺，以便分散贷款方的风险.项目融资没有任何神秘之处，项目融资实际上通过周密的金融安排，将各个同项目有利益关系的方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险。对这些承诺统一考虑和审查之后，让项目的主要贷款人放心满意，就可以形成一种让各方均能接受的债务结构，达到项目融资的目的.有关方面提供的保证书必须是可承兑的银行信用。保证书是项目融资的生命线，因为项目公司的资产负债比一般都很低，保证书可以把财务风险转移到一个或多个对项目有兴趣、但又不想直接参与经营或直接提供资金的第三方.保证人主要有两大类:业主保证人和第三方保证人。
1、业主保证人。当项目公司是某个公司的子公司时，项目公司的母公司是项目建成后的业主。贷款方一般都要求业主提供保证书。
2、第三方保证人.当项目公司无母公司，或母公司及发起方其他成员不想充当保证人时，可以请他们以外的第三方充当保证人。可以充当保证人的主要有五类:材料或设备供应商、销售商、项目建成后的产品或服务的用户、承包商和对项目感兴趣的政府机构.当这些组织能够直接或间接地从项目受益时，他们就愿意充当第三方保证人.案例2）日照电厂：中国首例项目融资。在中国近十余年利用外资的历史上，日照电厂项目第一次成功地从海外获得无中国政府和金融机构担保的35亿美元贷款。这种融资方式第一次被国际金融界称为“项目融资"（projectfinancing)。
篇二：房地产行业融资风险
房地产企业融资风险及其防范房地产企业融资风险及其防范
【摘要】房地产融资的规模与模式受宏观经济的变化和财政与货币政策导向的影响巨大，始终是房地产业普遍关注的热点问题。本文通过对我国房地产业的融资风险的成因分析，认为我国房地产融资规模增长迅速，但是融资渠道单一，资金来源过度依赖商业银行贷款，在国家当前货币政策的调控下，房地产企业面临资金短缺的巨大压力。因此,进行房地产融资模式多样化的研究，有助于在现实情况下寻找适合房地产业发展的融资模式，促进房地产业平稳健康的发展。
【关键词】房地产；融资风险；多元化；防范一、房地产企业融资融资就是通过金融市场将货币资金由资金供给方融通到资金需求方.通过融资交易行为，资金供给方付出了资金而获得投资收益，而资金需求方付出成本获得了对资金的使用权,所以该交易对双方都是有利的。房地产开发融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，通过各种渠道和方式为房地产项目的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。其主要目的是保证房地产企业资金的正常周转,从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需求，使企业价值最大化。房地产作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产开发所需占用的资金量非常庞大,加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依靠内部融资无法满足正常开发经营中的资金需求.外源性融资是房地产业生存和发展的关键,房地产企业对不同融资方式的选择,直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的融资风险。二、融资风险的成因分析（1）融资结构单一。由于房地产开发具有投资金额大、投资回收期长等特点,开发商的自有资金不足以满足投资需要，资金来源主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而其他的融资
方式如通过发行股票、债权融资，或者信托融资等在整个资金来源中占得比重相对较低。所以融资渠道过度集中于银行，一旦资金链的某一个环节断裂，房地产企业将面临相当大的财务风险与经营风险。另外，由于银行信贷作为房地产开发的重要资金来源途径,贯穿于房地产开发的整个环节,因此商业银行也就承担了房地产投资的的主要风险.（2）房地产政策对房地产企业融资的影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策,进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础.当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资.（3）缺乏多层次房地产金融体系.就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。(4）缺乏科学理性的融资决策.一般房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策.因而对整个开发过程中的资金运作成粗放型，并没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，从而在一定的融资量基础上实现项目利润最大化的问题.房地产开发的具体实践中，非理性因素对融资决策的影响是明显的。（5)权益融资与债务融资的比例失衡。我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国房地产金融市场是单一品种主导的市场，以债权融资为主,股权融资比例甚小，整体融资格局非常单一。
三、融资风险的防范（1）制定正确融资政策。房地产企业必须以推动投资政策和项目的贯彻和实施为着眼点，研究和分析投资项目的可行性，并在企业总体的发展和投资框架下，根据企业核心能力、投资项目或相关投资领域、方式、质量和财务标准的基本规范,通过计划的形式,对房地产企业整体的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度等事先做出计划，统筹规划、协调安排.从政策上保证融资与投资项目运作的协调匹配，确保融资规划的严肃性,严格执行.（2）发展多元化直接
融资.拓展多元化直接融资渠道,一是可适度放宽股票融资政策限制，提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。二是培育完善房地产债券市场，国家应适度放宽限制条件,增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。三是适时地开展房地产抵押贷款证券化，把我国房地产行业的人、财、物与管理优势进行最优组合，使资源配置更加合理。四是发展房地产产业投资基金，大规模地推行房地产业投资基金将极大地提高中国经济的运行质量,成为多赢的融资渠道。（3）探索多元化组合融资模式.由于房地产开发周期一般较长，占用资金较多，风险相对比较高的特点，所以它对金融始终保持着很强的依赖性。银行信贷在房地产企业资金来源中保持着相当高的水平,一直是我国传统的房地产融资方式。随着银行信贷资金收紧，在这种情况下，房地产开发企业应根据企业自身特点，积极拓宽融资渠道，采用多元化组合的融资方式.可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解资金压力，增加金融抗风险能力,减少企业的融资风险。比如，可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。(4）推进间接融资形式多样化。我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。(5）控制融资质量。房地产企业应从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。对融资的质量标准加以合理的限定,使之成为提高融资质量，指导融资活动的依据。（6）监控融资过程。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控。企业应指定部门或人员审查融资项目是否纳入融资预算,是否符合预算的规定；随时掌握融资的进度、资金的到位情况及有可能出现的问题；督促融资的执行部
门及时将融资进度和各种具体情况向企业管理当局汇报；监控融入资金的按计划合理使用,避免随意改变融入的专项资金挪作它用，增大资金的使用风险。如出现不符合规定的情况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。(7)合理安排还款计划。在融资期限内充分运用企业资本,灵活调度，避免资本闲置.确定不同时期融资本息的到期额度，结合企业的现金流量做出相应的安排，以确保融入资金的本金和利息在规定的时间如期偿还。因此，企业在融资之初便应依据融资项目的运作规划和企业的经营预测情况做出还款计划。
目前的房地产融资体系对房地产企业、金融体系以及宏观调控与宏观经济都会产生不利影响。要防止此种情况出现，就要改变目前单一的房地产业融资模式，积极开拓新的融资渠道,最终形成多元化的融资体系与风险分担体系。
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篇三：房地产行业融资风险
87strengthenproductsprotectionpreservationmeasuresfocusdoingcrossjobprotectionelectricalequipmentprotectioninstallation房地产开发风险一房地产投资的风险类型财务风险财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短房地产开发风险
一、房地产投资的风险类型1、财务风险财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。1）、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。2）、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。2、金融风险1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。4）、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。3、购买力风险包括两个方面：一是价格风险。包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。4、开发风险它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。5、经营风险
经营风险中的一部分由开发过程延伸而来，例如房屋质量低下，成本过高都会给销售带来困难。6、周期性风险房地产投资与整个国民经济的发展周期密切相关。据经验数据表明，房地产的波动周期略微超前于经济周期，在经济复苏前期，房地产投资通常通过弥补有效需求不足中的投资缺口，以推动经济趋升；在经济萧条前期，由于市场上货币需求旺盛、房地产商品生产的各类状况不景气，房地产业呈现清单态势。7、技术风险房地产投资过程中从规划设计、可行性研究、融资方式、施工建设到经营目标的实现都带来很强的技术性。如果规划设计不周，可行性研究中的纰漏，工艺材料使用不当以及价格、租金制度的合理与否均会提高房地产投资的风险。8、工程建设风险包括三个方面：一是不可抗力。二是建设前期工程项目的设计方案存在问题。三是层层转包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工减料以保利润，还有施工队伍选择不当以及施工项目组织不利，造成的工程返工及进度拖延等。四是建材及设计供应中出现的不测，如品质、数量、型号、时间等方面不能满足施工要求，造成停工、返工及进度被施、造价升高等。9、政治及政策风险国家政治形势通过影响整个国民经济对房地产业产生冲击，而国家政策则可通过产业结构和经济结构的调整来影响和改变房地产业风险结构。
风险原因分析：第一：信息不全，项目前期调查不周，决策草率。第二：对宏观经济形势缺乏预测，引发多种风险。（一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求关系的变化，房地产供给严重不足的状况已成历史，出现了严重的供过求的状况，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大）第三：发展商对市场供求，房地产政策、金融政策的理解或把握上偏差。表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了。如有的发展商在上项目时只分析一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，判断过于乐观，最终导致销售困难。还有的开发商过高估计了通过“关系”就能拿到“好项目”的能力，而实际开发实力、管理能力、行销能力较弱，项目运作中难以实现预期的经营业绩。风险的防范（开发商必修“风险课”）防范风险七要点房地产风险的规避与防范要树立风险意识，进行房地产风险的分析评价，树立居安思危的意识。采取灵活多变的政策，趋利避害，如锁定受险范围和损失额度，对不可避免的风险或设法加以转移或提前采取措施以减轻风险损失。
——对财务风险对财务风险、拖欠风险的防范，关键是要做好对购买者及担保（权构）的严格的信用调查，在这方面还期待政府有关部门出台相应的政策，完善有关程序。——对购买力风险的防范核心是与项目所在地的政府职能部门协商，严重控制各项基础设施费用的分摊。——对市场风险（经营风险）的防范二是要创造项目销售的组合优势，以期在一定程度上抵消售价过高的不利，还可实行高风险项目（如高档公寓、写字楼）与低风险项目（普通住宅）的混合经营以缓冲或分散风险。——对工程建设风险的防范一是对项目的设计方案要经科学论证，二是对项目施工能公开招标的一律实行公开招标，杜绝层层转包。三是做好现场调度，四是加强工程质量、进度及造价方面的工程监理。——对项目融资风险的防范一是对融资形势和动态要有前瞻性意识，对未来房地产的“大势”有准确的把握。二是要能把能筹到多少资、什么时间到位及其代价作为项目运作的先决条件全面考虑，而不能先上项目再考虑资金筹措等问题。——对外汇汇率变动风险的防范主要是要研究当前在我国政府承诺人民币不贬值的背景下，如何加以重新调整和定位，使项目能较小阻力地实现外销策略和技巧。——对变现风险的防范主要是寻求多种方案以备项目急需时的资金不足，如吸引其他发展商的加盟，用股份制的形式解决部分资金的急需等，而不要独选项目低价脱手的“下策”
篇四：房地产行业融资风险
房地产企业融资策略和融资风险控制浅谈作者：郑晓迪来源：《经营者》2020年第16期
郑晓迪
摘要近几年受到产业结构调整、限购等政策的影响，房地产企业的融资难度、风险发生概率和成本都越来越高，加上原本房地产企业的融资渠道和融资结构就相对简单，因此有必要分析房地产企业在融资管理中存在的问题，探讨在新形势下可行的融资方式及特点，并且探索通过科学评估融资需求、优化融资结构和提升资金利用率等方式，使企业获得足够的经营资本并控制融资风险。
关键词融资策略房地产企业风险防控
一、融资对房地产企业的意义
房地产企业的项目开发资金需求大且回收周期相对较长，依靠所有者的股本或企业运营的积累远远无法满足投资需要，只有通过外源性融资方式募集资金才能维持企业的现金流，因此融资渠道是否顺畅关系到房地产企业的生存。通常情况下企业可以采用贷款、预售等多种方式增加可支配的现金，但受到国内金融和资本市场管理机制的制约，房地产企业大多以向银行等金融机构借贷的方式融资，只有少数企业符合股市或债券等资本市场的融资条件。因此，在政府不断加大调控力度的背景下，房地产企业面临越来越大的现金流压力，一方面需要按时支付贷款利息、偿还到期贷款和维持日常运营，另一方面又需要应对融资成本上涨、传统融资渠道收紧的困难局面，迫切需要探索能够优化融资策略、有效控制融资风险的方法。
二、房地产企业可行的融资方式
（一）内源性融资
对房地产企业而言，内源性融资就是把企业的利润、本金等内部资金投入项目运作过程，这一方式无须承担债务压力、办理复杂的手续。但相对于房地产企业的资金需求而言，内源性融资显得杯水车薪。房地产企业还可以通过转嫁融资风险和资金压力的形式间接增加现金流，即在项目开发的施工招标过程中让施工方垫资，在一定的时间内保障企业的现金流量。但这种变相筹措资金的方式会拉高施工成本，而且存在较大的法律风险。
（二）从银行等金融机构贷款
贷款是企业最传统的融资方式，银行等金融机构都可以根据相关政策为房地产企业提供多种形式的贷款，相比股市等其他融资方式，融资成本相对较低，对推动房地产市场的繁荣起到了关键作用。但近几年为了防范金融风险和抑制房价过快上涨，政府的金融政策和对房地产行业的监管法规越来越严，使得房地产企业越来越难以通过贷款获得足够的资金，而且利率的上调还导致融资成本上涨、偿债压力加大［1］。此外，目前绝大部分房地产企业债务中的贷款比例都超出了风险控制界限，企业按照约定的期限偿还本金和支付贷款利息的压力极大。无论是要促进房地产行业健康发展还是要规避金融风险，都必须引导企业拓展融资渠道。
（三）房产预售
在项目开发前期预售房产是房地产企业比较常用的筹资手段，虽然运作成本相对较低，但筹集资金的效率不高。尤其是在限购等调控措施频繁出台的背景下，这一融资方式对房地产解决融资困难的帮助更加有限。
（四）股市或债券市场融资
股市和债券市场是房地产企业融资的两个重要途径，企业可以以转让股权、发行债券的形式募集资金，融资规模比较容易满足企业的需求。而且通过股市融资，没有偿付压力，但这两个融资渠道对于大多数房地产企业而言都难以通过入市审核［2］。首先，房地产企业上市的条件原本就比较严苛，加上近几年政策导向的作用，使得已经上市的企业在股市上的融资也受到了更多的限制；其次，通过债券市场融资具有较高的支付风险，国外的债券市场准入门槛也非常高。例如2011年3月龙湖地产海外发债融资案例中，企业之所以能够在新加坡以不到10%的票面利率拿到7.35亿美元投资，仰仗的是其良好的穆迪和标准普尔信用评级，一般的房地产企业很难达到同等的条件。
（五）信托融资
房地产行业的现金流动规律决定了企业需要有更加灵活的融资方式，确保在融资金额、还款期限与支付方式等方面有更多的选择，从而降低综合融资成本并规避风险。信托融资恰好契合了房地产企业在这方面的需求。首先，企业可以以还本付息的方式从信托投资公司获得贷款，后者则面向投资者募集资金、分配信托收益。例如2010年7月，中交地产集团便以担保的形式为子公司从多家信托投资公司筹集资金，融资规模和期限各异，总金额达到了132.7亿。其次，房地产企业还可以用股权交易的方式获取信托投资公司的投资，在得到运营资金的同时，还能够通过使后者持有企业一定比例的股权满足“四三二”条件，企业的账面债务与银行征信都不会受到影响，因此可以进一步拓宽融资渠道。而且这一融资模式下房地产企业可以以约定的条件回购股权，但这种操作有一定的法律风险。最后，房地产企业可以通过信托投资公司进行权益融资，即企业把自身的商业地产等财产交由信托投资公司运营，以转让权益的形式获得投资。
三、房地产企业融资管理存在的问题
（一）没有完善的风险评估和控制机制
大多数房地产企业都借助市场的空前繁荣和政策支持在短时间内顺利壮大，因此管理方式相对粗放，在投融资环境日益复杂、行业竞争渐趋激烈的情况下，管理体系的不足被放大。而没有完善的风险评估和控制机制是其最为突出的问题，体现为房地产企业在制定融资计划时没有对融资成本、环境变化趋势和企业的资金需求进行全面的评估和精确的测算，不仅容易导致资产债务结构失衡和流动性、偿债能力不足等风险，而且不利于控制经营成本和提高资金利用率。此外，房地产企业对资金使用情况也欠缺风险评估和控制，应收应付管理不规范等问题比较常见。
（二）融资结构和渠道过于简单
绝大多数房地产企业都以从银行、信托投资公司等机构贷款为主要融资形式，不仅需要承担还款和支付利息的压力，而且企业的负债率过高还会影响征信，在市场不景气、企业收益达不到预期时会导致系统性风险。此外，目前中小房（下转第页）（上接第页）地产企业的融资渠道受到了更多的限制，不仅难以从股市、债券等高端资本市场得到投资，而且不符合各种形式的房地产信托融资条件。房地产企业的融资结构与渠道过于简单，导致抗风险能力不足。
四、融资风险的控制策略
（一）完善融资风险防控机制
目前房地产企业融资难度大、渠道窄且成本持续上涨，企业必须尽快完善融资风险评估和控制机制，避免融资决策失误、资金配置不合理等问题导致经营、法律或财务风险［3］。首先，房地产企业应完善风险评估指标体系，以便于量化地分析各种融资方式和不同融资组合的成本，结合对融资环境变化趋势和企业现金流变化的预测，判断风险大小、发生概率，使管理层制定出正确的融资决策；其次，房地产企业必须通过动态采集各方面的信息，评估企业面临的各种风险，以便对融资策略进行前瞻性的调整。
篇五：房地产行业融资风险
房地产开发的融资风险及防范房地产开发的融资风险及防范
20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。
房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都直接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险。
一、房地产开发企业融资风险研究现状20世纪30年代，人们将风险研究应用到了房地产投资领域，当时，美国一些学者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，建立了以平均值，标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发房地产企业对风险的防范和控制中。20世纪60—70年代，在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域出现了大量的成果。此后，国外的一些学者分别在商业房地产项目的融资技巧；房地产项目风险识别、评价和防范；房地产融资风险的识别、评估；房地产投资融资风险及其收益问题等作了大量的研究。20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。李启明等人（1998）定性分析了房地产融资和投资风险，指出房地产企业直接融资、海外融资和项目融资模式下的风险因素；给出了一些房地产投资风险定量分析、基本评价方法和防范对策。周书敬等（20XX）建立了房地产融资风险评价指标体系，主要包括政策风险、经济风险、汇率和利率风险、清偿风险四大类12个指标，将房地产融资风险划分为“高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险”五个等级。张继萍（20XX）分析了房地产开发项目融资风险的信号、风险预测指
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标的选取，建议构建融资风险预警系统，并提出融资风险预警系统应该考虑到准确性、动态性以及非财务因素的影响。
综上可以看出，国内外学者对房地产开发房地产企业融资风险的研究主要集中在融资风险特征、融资风险识别、融资风险评价、融资风险的预警和控制等方面，但是定性分析居多，定量研究较少，而且还不太深入，尤其是系统性的研究较少。在此，本文谨对房地产开发房地产企业的项目融资风险的成因进行分析、融资风险评价和防范问题予以总结。
二、房地产开发企业融资风险的成因及风险因素的分析（一）房地产开发企业融资风险的成因1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金直接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。2.缺乏多呈层次房地产金融体系。目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。3.企业缺乏科学合理的融资决策。融资决策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的，并以此来确保房地产企业投资决策和目标的贯彻与实施，是房地产企业财务决策的重要组成部分。房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策、普遍依据经验进行决策。（二）房地产开发企业融资风险因素针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析，融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。1.政策风险。房地产行业关乎国民经济，是历届国家政府重点关注的民生问题，对房地产价格上涨过快可能影响国民经济甚至是社会稳定的担忧，使得政府
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对房地产方面出现的问题特别敏感，因而对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂，钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此，相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性，与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响房地产企业融资的难易程度以及融资成本。
2.法律风险。一些中小型的房地产企业在融资过程中，由于其规模较小、资信较低等因素限制，只能有一小部分来自于地方的银行贷款，另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资，甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式，进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规，还款条款等都无法得到法律保证，如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时，就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大，融资成本增大。
3.利用外资的风险。房地产企业如果通过相关手段吸引外资，还会引发其他方面的风险，主要是指汇率风险和政治风险。房地产企业在利用外资的时候，应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策，才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险，而目前更加复杂多变的全球经济形势，使得外资的风险因素更多了，房地产企业应该密切关注汇率的变化。
4.融资后期的资金管理风险。房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大，而资金筹集则相对分散，而且商品房的资金回收期限较长。为了使房地产企业正常运转，房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理，尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则，一个环节的资金周转出现问题，都会带来整个融资链条出现问题。
三、房地产开发企业融资风险的防范措施结合融资风险的成因分析，研究融资风险的防范策略。有的学者从融资风险的种类出发，提出各类风险的防范对策。有的学者从融资风险的等级（高风险、中风险、低风险）出发，分析各个等级的风险防范对策。还有的学者从宏观层次和微观层次来分析风险防范对策。从整体管理的思想来看，可以将房地产开发房地产企业融资风险防范策略归纳如下：（一）房地产企业要加强风险防范意识。从投资项目的选择，建设期资金的
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进度，到投资项目的经营管理、销售等各个环节都要提高警惕，要不断提高房地产企业的管理水平和员工的业务能力，建立风险管理责任体系，责任落实到人，管理前移，以防范融资风险。
（二）合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，房地产企业可以分析可能对房地产企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合房地产企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。
（三）拓宽融资渠道，改善房地产企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。房地产企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他房地产企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽房地产企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为房地产企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为房地产企业选择创新产品提供保障。
（四）增强资金管理能力，提高资金利用率面对庞大的资金使用和筹集状况。房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系，制定详细的资金使用计划和成本控制方案，确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外，实时监控资金的周转情况，保证商品房的回款渠道正常运营，尽量提高低成本资金的周转速度，必要的时候可以采取一些鼓励方式，促进资金的回笼。
（五）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。国家宏观经济政策的变化，会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。
房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境的变化，灵活掌握融资手段，合理选择融资渠道，在保证房地产企业资金充足的基础
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上，尽量减少融资成本，实时关注融资相关的政策和经济变化，尽早发现不安全因素，并采取相应的对策降低融资风险。
（作者系上海联洋集团有限公司资产管理部）
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篇六：房地产行业融资风险
我国房地产金融风险及其防范摘要:伴随着城市化进程的发展，我国的房地产业同时也快速发展起来，房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，具有高风险的特征、高收益的特征。房地产金融作为房地产业发展的重要要素，对我国经济的发展起到重要作用，规范的金融风险防范可以促进房地产业的持续发展.本文将从我国房地产金融的现状出发，研究房地产金融风险产生的原因，提出风险防范的对策。关键词：房地产;金融风险；原因；防范对策一、我国房地产金融的现状从1988年起我国许多银行开始陆续设立与房地产金融有关业务，到目前为止，已形成了全国性的金融服务网络和管理体系,在制度、机构、人员和设备等方面都有了一定基础，建立了一整套体系,开辟了个人住宅储蓄存贷款、资金拆借等融资渠道，同时提供了结算、咨询、委托代理等多功能服务。但我国房地产金融体系不够成熟,金融服务明显滞后于房地产业发展的需要，存在诸多问题.（一）房地产金融体系不够完善健全的房地产金融市场体系不仅包括房地产一级市场,同时也要包括以证券化为主要手段的二级市场.而在我国的房地产金融一级市场，只有银行体系在支撑着整个房地产金融行业,同时资本市场与国外相比也处于相对落后的地步，从而使一级市场很难为房地产金融的快速发展提供金融支持。除此之外，我国的房地产二级市场正在处于酝酿阶段，2005年4月出台了信贷资产证券化的公告。同时,从我国住房抵押贷款的发展情况看，基本上已经形成了一定的运作模式，但是同发达国家比较,不管是规模上还是管理上，都存在着很大的差距。目前商业银行住房信贷的发展重点是如何在符合中国国情的基础上借鉴发达国家的经验进行创新，不断扩展我国的房地产消费市场。与此同时我国的公积金制度随着住房制度改革和住房商品化的不断进行，在经营管理上也出现了一些问题和需要完善之处。（二）单一的融资渠道我国的房地产业主要以银行信贷资金为主，股权融资和债券融资比例过小，除此之外，几乎没有其他的融资方式。首先,房地产业本身没有成立属于自己行业的金融机构。行业内用于房地产开发的长期资金严重不足，开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持.其次，由于现阶段并没有形成适用于房地产特殊需要的完整的金融模式,在我国目前的城市化过程中，也很难进一步保证房地产业的良好发展。最后,我国商业银行的改革还不到位,也引起了我国房地产金融融资渠道单一的问题。（三)我国房地产金融创新缓慢目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制,明确规定了金融机构的经营范围，这在一定程度上限制了我国房地产金融创新的发展。我国房地产金融创新工具品种少,融资渠道狭窄，从而是银行流动性风险问题更加突出。此外，我国房地产消费信贷处于刚起步阶段,无论是利率,还是还款方式都存在一定问题，很难满足不同层次的消费者需求。在我国，因为居民收入过低从而无力承担贷款中比例过高的首期付款,缺乏对未来还款能力的预期，利率水平过高，还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等各种原因，使得中低收入居民的住房难以得到提高。我国的住房抵押贷款证券化开始于2005年底，中国建设银行为其首笔30。17亿元的住房抵押贷款证券——“建元个人住房抵押贷款支持证券”公开征集承销团，这也是迄今为止的唯一一款MBS产品.而且产品创新主要表现为引进吸收性的多，原创性的少，同质化现象严重等特点我国商业银行进行住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈。主要受以下几方面因素的制约:一方面是银行盈利模式单一，对于住房抵押贷款证券化融入的资金缺乏良好的投资盈利渠道;另一方面是住房抵押贷款资产是银行优质资产,违约率非常低,银行缺乏将其证券化出售的动力。另外我国住房抵押贷款证券化的制度不健全，也阻碍了金融创新的进一步发展。1
（四）房地产金融业本身具有风险房地产投资具有长期性、地域性、周期性、政策相关性、高收益的投机性等特点，从而使得房地产金融具有一定的风险性。由于我国近几年房地产业的快速发展，房地产投资成为能够带来丰厚利润的行业.越来越多的开发商通过房地产金融进行投机活动来赚取高额利润。与此同时,这进一步加快了房地产的投资活动，使得房地产金融市场泡沫严重，增加了房地产金融市场的不稳定性。同时,房地产金融配套法规不够健全，金融部门虽有部分资金进入房地产领域,且多为账外违规经营，这也进一步加剧房地产金融风险。二、房地产金融风险产生的原因(一)房地产金融风险形成的内部原因1。缺乏合理的融资机构，融资渠道单一.近年来，随着房地产业的迅速发展，在利益的诱惑下,很多企业加入房地产市场,但是真正符合上市融资标准的企业数量甚少，多数企业的融资渠道还是以银行贷款为主。据相关统计房地产企业自筹资金中有约70％来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30％来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上,房地产开发企业的资产负债率平均维持在75％左右。目前,我国国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特点。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特征，通常开发商的自有资金不能够满足投资所需,银行信贷成为一个很重要的资金来
1张长全罗莉《我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考》【J】市场研究
源渠道。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节,与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险.2因此，商业银行直接或者间接造成了房地产市场面临的多重风险，一旦房地产市场产生金融风险，就会给银行带来逾期贷款的危机。
2。房地产相关金融机构风险意识相对薄弱。由于缺乏有效的房地产业融资监管手段与措施,同时商业银行治理结构、内部控制，经营管理等方面存在一些不足,使得房地产相关金融机构易受到房地产市场良好发展趋势的诱惑，只顾眼前利益,而忽略了长期经济活动的风险及利益关系，从而引起房地产信贷迅速增长，加剧了房地产的金融风险.
3.信息不对称，房地产业的宏观调控落实不到位.贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象经常发生，容易产生了“道德风险”这在很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理计算贷款人偿还能力及贷款的风险，难以对贷款人信用进行评估，导致房地产金融风险加大。此外，在房地产业的发展过程中，由于宏观调控政策没有落实到位，造成金融机构受到房地产业的影响，加剧了银行的流动性、安全性和收益性的风险。
（二）房地产金融风险形成的外部原因首先,国家经济方针、政策和法律、法规等方面的变化，会造成整个房地产金融市场的环境发生变化，从而影响整个房地产市场的未来趋势的走向，严重影响房地产金融风险的变化。其次，国际经济的环境变化会引起汇率变化,本国经济环境变化主要反映在存、贷款利率上的波动，很大程度上影响开发商对房地产投资及房地产信贷信息理解及掌握和投资投机的动力,导致房地产金融风险的加剧，加大了房地产金融市场的不稳定性。3三、我国房地产金融风险防范对策（一)寻求更加广泛的融资方式我国的商业银行要在掌握防控风险的条件下，发放土地储备贷款，强化对土地资源的宏观调控力度，加强对优秀开发企业的筛选，通过发放项目储备贷款等方式，重点扶持一些实力雄厚、信誉度高、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节、引导市场向规范化方向发展。再次基础上，开发商和相关金融机构要不断寻求各种新的融资方式，拓展融资渠道。在地产金融创新方面，信托具有财产隔离功能、政策规避功能、避税功能等，日益成为一种主要的金融工具。将银行资产量大、信托具有灵活性的优势相结合。同时，建立长期投资基金组织，吸
2薛建改《谈房地产金融风险防范与制度创新》【J】财经视线商业时代（原名《商业经济研究》）2011年27期
3薛建改《谈房地产金融风险防范与制度创新》【J】财经视线商业时代（原名《商业经济研究》）2011年27期
收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险,丰富了融资品种，拓展融资渠道.
（二）要谨慎进行房地产金融创新,持续推动房地产金融监管创新。首先,房地产金融创新主要表现在房地产抵押贷款工具的创新，进一步推进房地产抵押贷款证券化。房地产资产证券化既有利于改变我国证券产品比较少的现状，拓宽广大居民投资渠道，同时有有利于参与的各个市场主体投资活动的进行。其次，要积极推进房地产金融监管创新，借鉴国际先进的理论与管理经验，重新确立的监管理念、方式、目标以及评价标准，逐步建立起统一、高效、全方位的房地产金融监管体制。不断完善房地产金融监管措施和手段，更好地体现房地产金融监管的高效率和政策上的灵活性，确保房地产金融体系持续健康运行。再次,建立稳定的联系机制，保证监管政策的统一,有效识别防范和化解房地产金融的系统风险，保持房地产金融系统的长期稳定性。最后，商业银行应准确把握房地产市场周期性变化规律，进一步加强调对市场周期性矛盾的解决,避免造成社会资源浪费,有利于进一步优化社会资源配置，有利于正确把握住房金融的经营策略（三）建立社会信用体系,提高防范意识与能力。从目前我国房地产业抵押贷款的发展趋势来看，住房抵押贷款将越来越被人们所接受，将在房地产贷款中占有较高比重，所以应加快我国个人信用体系的建立，这有助于银行及时、准确的掌握贷款者信息,并及时对贷款人的信息情况进行有效审查，从而降低我国房地产抵押贷款的风险。另外，对于主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款限额要求，遏制“假按揭”等违规行为的发生。（四）建立和完善住房金融风险防范与控制机制房地产金融风险常表现融资投资风险和抵押贷款风险。防范和化解融资投资风险,首先要注重融资投资前可行性分析，然后拓展房地产融资渠道，加强管理回收投资，最后还要大力发展房地产保险和担保，实现风险转移和损失补偿。对于抵押贷款风险,则要完善房地产抵押贷款的法律条文，建立个人信用制度，银行应对抵押贷款事先严格审查,事后跟踪监管,建立房地产抵押贷款保险制度。4保险资金相比其他资金具有比较稳定、数额巨大、运用周期长的特征，比较适合投资于房地产产业开发，进而有利于增加房地产开放商的投资规模。保险资金投入房地产是一个拓宽融资渠道有效途径之一,应借鉴海外经验，从而推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合。参考文献：
4李芯《我国房地产金融存在的问题与建议》【J】银行实务2007年第1期
1．束庆年.对美国次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J]。南方金融,2008（9).
2．李瀚张正琰.我国房地产金融发展及其风险问题分析［J］财金之窗.2014年2月
3．蔡德荣潘军。住房金融创新研究.东北财经大学出版社。4．易宪容.房地产与金融市场［M]。社会科学文献出版社，20075．张长全，罗莉。我国房地产金融创新的路径探讨[J].区域经济研究,2009(1).
篇七：房地产行业融资风险
一房地产贷款加大严控2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策包括融资监管信托预警外债约束lprloanprimerate贷款市场报价利率改革银行检查等手段现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度并会严审企业资质资产负债率及净资产浅谈房地产企业融资问题及建议
摘要融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式;然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题;最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词房地产企业融资渠道融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度;间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息;如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的;而明股实债存在合规性风险，操作受限;最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000億资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。
（二）房贷利率历史性变革
2019年8月25日，央行发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。表面上看，新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷降息。特别是对房地产企业融资贷款而言，相对资金成本较低的是传统的银行融资方式，但目前的贷款利率也在逐年上升，以江苏南京地区为例，一些非国有银行的放款利率已经高达10%以上，其他融资渠道的利率也有不同程度的提高，甚至达到了20%。由此可見，央行降准并未给房企融资带来利好消息，房地产企业的融资成本依旧只增不减。
（三）房地产企业内部的迅速扩张
房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一。基于此，一些企业不惜以高资金成本取得融资，来满足自身快节奏的扩张，粗放型运作整个开发过程的资金，没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，导致企业承担巨大的偿债风险。
四、冲破房地产企业融资困境的建议
融资是为了企业更好地经营，但不能为了扩张而盲目拉高负债，导致资不抵债。尤其是在房企政策调控的当下，与其在传统的融资方式里夹缝生存，不如冷静分析市场局势，顺势而为，另辟蹊径。
（一）注重现金流，放缓扩张脚步
易居企业集团有限公司的CEO丁祖昱曾说：“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”这句话不仅强调了现金流对企业生存的重要性，也道破了房地产企业正面临资金难题。企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。
（二）资产证券化的想象空间
在楼市调控的大趋势下，房企的融资渠道并未完全被堵住，一些融资产品还是被鼓励和支持的，这就是我们现在说得最多的资产证券化，或将成为房企资金的重要来源。资产证券化就是引入大量的民间资金，这种方式可以弥补甚至超过融资受限的资金。实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例，将会为市场注入新的活力，从而满足部分融资需求。未来，利用资产证券化融资能力的差异，也将重塑房企竞争的新格局。
（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型
单一的传统房地产开发模式日趋受限，众多龙头房企已经向综合体运作模式转型，也就是产业地产综合体。产业地产相对小众，但足以吸引眼球：他们的客户群不是个人，而是企业;他们的运作模式不是高周转快节奏，而是销售转入+园区运营。这种模式的优势在于企业与客户共同可持续发展。产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。
1.银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，如南京江宁地区就有很多高新技术产业等定向招商的园区、小镇、药谷等。这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。
2.园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。
3.房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的
项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。
五、结语虽然当前相关政策的调控对房地产行业冲击很大，但市场倒逼的结果就是创新。社会在变革，市场在变革，如果企业依旧以传统的运作思维，继续守旧“以不变应万变”的话，迟早面临被淘汰的结局。如果房企能够顺应市场变化，及时做出应对及战略调整，就能可持续地存活下去，甚至可以利用市场的变革，拉开同行差距成为佼佼者。房地产企业的冬天来了，相信春天也不会远了。（作者单位为南京金宁天瑞置业投有限公司）参考文献[1]田丰.房地产企业融资方式分析[J].中国金融家，2019（06）：130-131.[2]葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].经济纵横，2019（12）：147-148.
感谢您的阅读，祝您生活愉快。
篇八：房地产行业融资风险
房地产投资风险因素分析一、社会风险因素
社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化以及房地产、土地等相关政策的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险主要包括：
(一)政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。
(二)房地产审批风险
房地产审批风险是由于开发商报建以及办理各种手续的过程不顺利或者受到阻碍带来的经济损失。房地产开发商要如期进行房产开发，首先要经过建设行政主管部门的批准，这就要求开发商的报建工作顺利进行。房地产开发投资成本高，工期的延误可能会带来巨大的经济损失，文件审批在政府任何一个管理部门受到阻碍都会影响预期收益，所以，房地产审批风险一直倍受房地产开发商的重视。
(三)城市规划风险
城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是给房地产商品经营者带来经济上的损失。
(四)区域发展风险
区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其它房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。
二、经济风险因素
经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分为以下几类：
(一)市场供求风险
任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态的不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性。因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些。因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。这种由于供给与需求之间的不平衡而有可能导致的损失，就是供求风险。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。
(二)财务风险
财务风险是经济风险中的一大类，它主要是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。财务风险又可以分为以下几类：
通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险、税率变动风险。包括：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险。
(三)融资风险
房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产投资经营者带来损失的可能性。房地产商品是一种资金密集型商品，商品投资生产者对非自有资金的依赖性很强，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响房地产商品的正常生产、经营活动。与融资风险有关的因素可分为：“楼花”融资风险、房地产按揭风险。
三、技术风险
技术风险是指由于技术方面的不确定性给房地产开发商和经营者可能带来的风险，表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种
(一)建筑施工技术和工艺革新的风险
采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验成本。因此，这样的损失一旦出现就会增加开发商或投资者的成本，并依次转移到商品的经营者身上。当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。
(二)建筑设计变动或计算失误风险
建筑设计变化或设计计算错误可能给投资者增加房地产开发成本或造成其它损失。设计变化主要是指建筑物设计的风格、流派等等的变化，这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和销售。设计
的准确性直接影响房地产商品的量和可靠性，一旦发生计算错误，已建的工程有可能需要砸掉重建，从而给开发商造成经济上的巨大损失。
(三)施工事故风险
施工事故风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。
(四)信息风险
信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的可能性。与房地产市场有关的有许多种信息，例如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等。对这些信息掌握的不及时或管理的不完善都会间接增加房地产商品的开发成本。
(五)建筑材料改变和更新风险
装演潮流的变化或其它原因可能会导致建筑材料的更新和改变。如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之变化，还有可能影响到原有的设计，因此会造成建设成本的增加：另一方面，材料更新可能导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。这些增加的成本或浪费的材料变成开发商的损失，其中一部分损失会转到房地产商品经营者身上。
四、经营风险
经营风险是指房地产企业在生产经营过程中，由经营因素引起的风险。经营风险可能是由于企业经营决策失误或管理混乱等内部因素引起的，也可能是由竞争对手实力变化引起的。经营风险一般被看作软风险，也是影响房地产投资项目风险的一个重要因素。经营风险的大小一般可用企业的
盈利和盈利增长率来衡量，如果较稳定，说明经营风险较小：反之，风险较大。造成经营风险的因素主要有项目策划风险、项目管理风险、合同纠纷风险三种。
五、自然风险
自然风险是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险主要包括：自然灾害风险和气候灾害风险两大类。自然灾害风险包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；气候灾害风险包括：风暴、
雨雪等灾害。这些风险出现的机会很低，但是一旦出现，造成的危害是相当严重的。
综上，针对这些风险因素及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期收益损失。主要通过风险回避、风险预防和风险抑制三种方式控制风险。
(一)风险回避
风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。一般意义而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段。
在实际的房地产投资活动中，开发商常用的风险回避措施有：
1放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。
2改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而进行住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。
(二)房地产投资风险预防
房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样发生的基础上，在风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断风险事故链，从而预防风险损失的发生。
4在房地产租售阶段，开发商应充分了解市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等，并结合所推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场合理定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、
宣传推广、人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修并消除火灾、事故隐患等。
(三)房地产投资风险抑制
房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，房地产开发商通过采取相应措施以减少风险损失发生范围或减轻损失程度。房地产投资风险抑制措施大体分两类：一是事前措施，即在房地产投资损失发生前为减少损失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某项房地产投资风险发生时产生的损失最小化。在损失发生前所采取的风险抑制措施，有时同时也会减少损失发生的可能性，起到风险预防作用；二是事后措施，即在某项房地产投资损失发生时或发生后为减少损失程度所采取的一系列措施，目的是阻止损失范围的扩大、减轻损失程度，并进行有效的恢复，防止开发工作中断。在房地产投资实践中，开发商可采用一系列风险抑制措施将开发过程中的风险降到最低程度。
篇九：房地产行业融资风险
房地产企业融资风险及其防范措施探讨作者：刘旭凯来源：《商讯·公司金融》2019年第5期
刘旭凯
摘要：近年来，我国社会经济发展迅速，在住房消费政策推动下，房地产投资增长速度不断加快。房地产行业有着资金相对集中、风险较高等特点，若是实现高速与良性的发展，应该控制好融资规模，提升财务管理水平，解决融资中出现的风险，这样才能为房地产企业的进一步发展打牢基础。本文首先概述我国房地产企业融资的现状，然后分析了房地产企业融资风险，最后提出了具体可行的风险控制措施。
关键词:房地产企业；融资风险；防范措施
随着我国房地产企业的快速发展，房地产企业开发投资逐步呈现出周期长、规模大等特征，对资金的需求量越来越大，但是房地产企业自有资金有限，因此很难满足实际需求。因此在房地产企业发展过程中，不仅需要提高对自有资金的利用率，也必须依赖于外部融资。房地产企业融资中风险很大，如果不采取有效的规避措施，将给企业、个人甚至社会造成巨大的损失。对此我们要充分认识到房地产企业融资风险，合理采取风险控制措施，为房地产企业的健康稳定发展打牢基础。
一、我国房地产企业融资现状
房地产企业资金来源复杂，融资以银行贷款为主，同时在我国多轮宏观政策调控后，商业银行贷款逐步收紧，融资门槛也有了很大幅度的提升。而房地产企业融资在我国出现时间很短，缺乏完善的融资体系，相关法律法规也不完善，无法让其做到规范，这样房地产企业融资难以得到可靠保障。很多房地产企业经营管理能力有限，存在很多不确定因素，也让融资出现了很多风险。
一方面，房地产企业融资对银行贷款非常依赖，只要房地产经济出现波动，房地产经营风险将转变为银行金融风险，为国家金融安全带来了不利影响。且随着银行贷款利率的升高，极大增加了房地产企业还款压力，而房产项目的增多，银行也制定了很多约束条件，让房地产企业贷款变得更加困难。另一方面，分析房地产企业其他融资渠道可知，房地产信托有着巨大发展潜力，而分析信托投资公司实际情况可知，很多有着治理结构缺陷的问题，主要体现在法律政策制约、信托产品流动性问题、信托计划异地发行、资金异动运用管理和审批较为严格等，为房地产信托发展造成了限制。而股权融资筹资量较大，融资能力很强，有利于帮助公司提升盈利能力，价值成长也具备更大潜力。不过公司要想上市需要自身拥有雄厚的实力，我国很多房地产企业上市融资门槛较高，如负债率必须低于70%的要求让大部分房地产企业无法满足上市规定。由于房地产企业普遍融资渠道单一，负债率基本上超出了75%，对此很多企业无法直接上市。房地产企业融资也会依靠海外房产基金，然而其在中国投资有很多障碍，对很多房地产企业而言，在国际上核心竞争力不强，无法吸引海外投资公司的关注，同时也难以在政策上获得支持。
二、房地产企业融资风险分析
（一）政策的调整变化
最近几年房地产企业发展速度很快，很多市场主体由此实现了利益的增长，也为国民经济发展做出了巨大贡献。国家针对房地产行业也实施了很多政策法规，目的在于对房地产市场的
有效调控，这也为房地产企业融资造成了一定的风险。如2015年1月~3月，国家实施了12条房地产政策，而2015年3月27日国土部、住建部联合发文救市，加大了对供地规模的控制力度，目的在于促使供求关系得到改善。我国在实施上述政策时，将对房地产企业发展带来一定的影响，也让融资受到了较大限制。
（二）资本市场机制不健全
融资作为房地产企业经营管理中的重要内容之一，近年来逐步从传统计划经济体制下财政供给融资方式转变为现代市场经济体制下金融资源配置融资方式。然而现阶段房地产金融市场还有待进一步完善，需要不断完善金融体系，尤其是缺少了多元化融资渠道，在股权、债券、信托和基金等方面发展速度较慢，不能形成多元化房地产金融体系与分担融资风险的房地产金融市场。
（三）房地产企业经营状况不佳
因为房地产企业在发展中对资金需求量较大，运行周期也很长，对于企业经营较好的情况下，融资资本转入房地产开发企业的资本运转，通过生产与销售的过程后，货币资本将回流到企业，全部所借款项可以按时归还，房地产企业融资也将顺利进行，实现预期的收益。若是企业经营情况不佳，融资资本参与房地产企业资本周转后，若是在某个环节出现沉淀，所借款项无法按时归还，将对房地产金融机构信贷资本的运行带来不利影响，也为其他企业资本周转造成了限制，预期收益将难以正常实现，也引起了极大的融资风险。
（四）无风险预警机制，抵御风险能力低
在房地产企业开发运营时经常出现短期内资金需求量增加的情况，为了满足有足够的资金支撑自身发展，这需要房地产企业进行融资。因此只要房地产企业在融资上出现风险，将为房地产企业开发运行造成不利的影响。要想达到有效控制风险的目的，房地产企业应该充分认识到融资中出现的问题，这关系着自身的稳定与长远发展，也需要建立完善的机制达到对融资风险预警的目的。然而很多房地产公司以盈利为主，一味关注眼前利益，很少深入思考公司的发展，导致在风险预警与防范上未做到位。
（五）融资渠道相对单一
在20世纪90年代我国融资手段开始被得到运用，通过多年的发展融资渠道变得越来越多。然而我国房地产企业融资起步很晚，与英美等发达国家不一样，在融资理论上还显得不够完善，同时受到政策、法律等客观因素的影响，让房地产企业在多元化融资过程中难度极大，必须通过银行融资获取资金。由《中国统计年鉴》中相关信息可知，我国房地产企业基本上采取国内贷款与自筹资金等方式进行融资，在外资利用上不够，同时将自有资金除去，国内贷款占据着最大的比例。由于房地产企业在融资上对银行贷款过于依赖，也为企业的发展造成了不利影响，也容易引起更大的融资风险。
三、房地产企业融资风险防范措施
（一）确保融资政策的准确性
我国房地产企业需要将目光瞄准投资政策与投资项目上，结合实际项目的可行性做出相应的研究和评估。房地产企业要立足长远发展规划与现有投资框架，结合实际投资项目和财务标准、投资方式和领域基本规范等，对整体资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等制定完善的计划，在评估计划与统筹规划后，对资金的使用做出科学合理的安排。应该确保投资项目
篇十：房地产行业融资风险
房地产企业融资风险管理研究作者：莫琴晓来源：《经营者》2020年第24期
融资风险管理研究
莫琴晓
摘要随着国内市场经济的飞速发展，房地产行业已然成为国民经济的中流砥柱。虽然国内日趋完善的金融市场为房地产企业融资模式的多样化发展提供了一定的空间，但是房地产企业在融资风险管理方面还存在诸多问题，这些问题对房地产企业发展的影响也越来越大。本文就当前国内房地产企业融资风险管理存在的主要问题展开分析，并根据问题提出具有一定可行性的融资风险管理对策。
关键词房地产行业融资风险管理
一、引言
房地产行业属于与金融行业结合最为紧密的行业之一，其本身具有十分显著的特点，如较长的运转周期、大规模的投资和大体量的项目建设等，房地产企业要想获得效益，就必须有充分的融资支持项目建设的完成［1］。由此可见，融资在房地产企业发展中占据极为重要的作用，一旦融资管理出现问题，就会让企业发展陷入困境。国内房地产企业虽然在对融资风险管理进行不断的完善和创新，但是融资风险的影响因素也在不断变化，风险管理方面的任务也日益加重。
二、国内房地产企业融资风险管理问题分析
（一）融资规模过大，融资期限过长
国内购房热潮的不断涌现直接刺激了房地产行业的快速发展，而这种快速发展导致大部分房地产企业在房产项目的开发建设方面失了分寸，不少企业为了追求更多的利益而随意扩大融资规模。房地产企业从项目的投标阶段开始，就离不开资金的支持，即使是项目建设完工之后进入销售阶段，仍旧需要足够的资金予以支持运转。如果企业的融资体量过大，对应的债务融资体量也会扩大，而融资风险的发生概率也会随之提高，导致企业在运转中出现后力不足，进而为企业的融资风险管理带来巨大的挑战。此外，房地产企业对投资规模的过度追求，也会让融资的期限相对变长，如果在此期间企业发生资本转化率不足的情况，那么大笔的资金就会出现闲置状态，这提升了企业融资风险的发生概率。
（二）融资方式和渠道比较单一
受国内金融行业发展及环境的影响，当前房地产企业融资方式和渠道都比较单一，选择性较少。最常见的融资渠道除了银行贷款就是民间募资，其中最主要的融资渠道还是银行贷款，相关统计数据显示，房地产开发资金中源于银行贷款的资金超过50%。但随着国家出台了一系列房产宏观调控政策之后，银行贷款的门槛提高，审批更为严格，房产企业为了保证资金链必须开拓新的融资渠道［2］。预售房款是房产企业除了银行信贷外最常使用的一种融资渠道，此渠道属于质优、低风险融资手段，不仅能够缓解房地产企业的资金压力，还能够让买家分担风险。但是由于缺乏规范的市场管理条例，频繁发生的资产纠纷问题导致该渠道无法实现可持续发展。虽然房地产企业会借助各种不同的融资渠道如股权融资、债权融资等对自身资金链予以保障，但是受企业自身发展及市场发展的限制，这些融资渠道并没有在业内得到广泛的应用。
（三）金融体系不健全，缺乏规范性引导
金融体系不健全且缺乏权威规范性法律法规的正确引导也是当前国内房地产企业融资风险管理主要问题之一。国内房地产企业在其经营中存在十分显著的缺点，一是在经营项目方面的扩张太过盲目，二是融资结构缺乏合理性。这些缺点产生的原因在于金融体系的不健全，经营项目的盲目扩张虽然能够扩大企业的发展规模，获得更多的利润，但过度的扩张也会为企业的资金带来更大的压力。企业资金链出现问题，就会引发企业融资结构失衡，导致企业融资风险的产生。与此同时，当前国内并没有针对房地产金融体系颁布具有较强权威性和规范化的法律法规，以至于其在市场融资发展过程中无法得到良性的引导，进而导致房地产企业融资风险不断攀升。
三、国内房地产企业融资风险管理对策
（一）正确决策，加强风险管理意识
在实际的发展过程中，房地产市场需求的类型也在不断变化，而伴随着周边地域和配套设施的变化，区别也日趋显著。所以房地产企业在选择项目的时候需要理性决策，不仅需要对项目的目标群体予以考察，还要根据客户的实际需求数据对将来市场的发展趋势进行合理的预测和分析，而不应该盲目追求规模的扩大，更应该结合企业自身实际情况和市场及客户需求进一步提升融资风险管理意识。在实践中，可以根据国家相关部门颁布的《金融风险防控建议》等指导文件，选择符合自身情况的风险评价指标，定期通过外审和内审方式对企业的风险漏洞予以测试。此外，针对房地产项目融资期限较长的情况，房地产企业应该加快项目进度，尽量缩短产品开发周期。在实践中，可以将整个项目分为若干个小的阶段逐步完成，并根据每一阶段项目中出现的问题随时调整战略，做到资金及时回笼，这样不仅能够保证企业的灵活平稳运行，还能够增强资金的流动性，在有效降低企业融资规模的同时提高企业的风险管控能力。
（二）优化资本结构，推行多元化融资方式
对于房地产企业而言，廉价的资本成本能够为企业带来更多的营业利润，所以房地产企业要采用低资本的融资方式对企业的资本结构予以构建，这是有效降低企业融资风险最有效的措施。具体如下：
第一，借助股票的发行来降低债务。房地产企业在实际融资过程中，可以增加企业股票的发行量，然后用所筹集到的资金对公司的债务进行偿还。相对于银行借贷，股权融资所获得的资金虽然数量少一些，但是稳定性较好，且使用成本较低。这一举措尤其适合当前国内的地方性民营房地产企业，只有借助股权发行的方式出让部分企业经营控制权，引入更多的投资者，才能有效防止企业经营在面对较高的资金使用成本和金融紧缩政策调控的双重压力下出现资金链断裂风险。
第二，借助利润留存进一步降低分配。房地产企业在获得经营利润之后，一定要留下一部分将其转化为企业的自有资金，这样不仅能够降低股权的分配，而且还可以对企业除成本之外的支出如债务利息等进行有效控制。在实践中，企业只要完成股权融资，就可以把每年本该偿还的贷款利息留存下来，并将其转变成企业的自有资金，然后利用这些新增加的资金，对企业的业务进行转型，进一步拓展企业的经营范围，如涉足旅游和疗养等相关周边业务。
第三，采用股权融资，增强企业的资金流动性。增强企业的资金流动性，不仅能够提升企业的融资风险应对能力，还对预防企业资金链断裂具有至关重要的作用。房地产企业要增强自身的资金流动性，关键措施有三点，首先是实现项目的持续发展，其次为保障资金的转化率，最后为保证资金快速回笼。当前金融环境依然紧收，地方银行的信贷门槛加高，且受国内疫情
